Worauf Vermieter bei Auszug und Neuvermietung achten sollten.
Worauf Vermieter bei Auszug und Neuvermietung achten sollten.

Abstandszahlung und Ablöse

Abstandszahlung und Ablöse – erfahren Sie hier, was erlaubt ist und worauf Vermieter bei Auszug und Neuvermietung achten sollten. Geldzahlungen außerhalb der Miete haben rechtliche Tücken.

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Abstandszahlung und Ablöse – Regeln, die jeder Vermieter kennen sollte

Das Thema Abstandszahlung ist seit der Mietrechtsnovelle weniger präsent. Vermieter sollten aber andere Wege kennen, um Mieter zum schnellen Auszug zu bewegen. Auch die Ablöse für Möbel und Einbauten birgt juristische Tücken.

Abstandszahlung und Ablöse – welche Möglichkeiten haben Vermieter bei der Neuvermietung?

Eine Geldprämie für das Freimachen der Wohnung und Zahlungen für Möbel oder Einbauten: Bei finanziellen Forderungen im Rahmen eines Wohnungswechsels gilt es genau hinzuschauen. Denn Abstandszahlungen sind in der Regel unzulässig und auch die Ablöse für getätigte Investitionen birgt einige Fallstricke. Bevor Vermieter den Wohnungswechsel mit einer Sondervergütung kombinieren, sollten sie die rechtlichen Vorgaben kennen.

Was ist der Unterschied zwischen Ablöse und Abstandszahlung?

Viele Wohnungssuchende meinen, Abstandszahlung und Ablöse seien dasselbe. Dabei beziehen sich die Begriffe auf unterschiedliche Forderungen:

Die Abstandszahlung besteht aus einem einmaligen Geldbetrag für das Überlassen einer Wohnung. Angesichts des knappen Wohnraums verlangen Vormieter für das schnelle Freimachen Ihres Wohnraums oftmals einen Abstand – entweder direkt vom Wohnungssuchenden oder von ihrem Vermieter. Und auch einige Vermieter versuchen, ihre Mieter mit einer Auszugsprämie zum Räumen der Wohnung zu bewegen.

Aber aufgepasst: Abstandszahlungen für das Überlassen von Wohnraum sind rechtlich nicht zulässig (§ 4, Abs.1 Wohnungsvermittlungsgesetz). Möchten Sie einen Mieter zur schnellen Räumung motivieren, dürfen Sie ihn also nicht mit Geldzahlungen drängen. Ebenso wenig darf der Mieter für einen schnellen Auszug eine Abstandszahlung von Ihnen verlangen.

Einzige Ausnahme: Wenn der Nachmieter gern zeitnah die neue Wohnung beziehen möchte, darf er dem Vormieter statt einer Abstandszahlung die Umzugskosten erstatten. Voraussetzung hierfür ist eine schriftliche Vereinbarung zur Kostenübernahme – und der Vormieter muss die Kosten durch Belege nachweisen. Am sichersten fahren Sie, wenn Sie einen Kostenvoranschlag vom Umzugsunternehmen erstellen lassen und lediglich den darin genannten Betrag überweisen.

Die Ablöse ist eine Geldforderung für Möbel, Um- und Einbauten, die den Wert der Mietwohnung gesteigert haben. Hat der Vormieter das Bad saniert oder Parkettboden verlegt, darf er eine finanzielle Entschädigung vom Vermieter verlangen. Sie müssen diese Ablöse aber nur zahlen, wenn Sie der Baumaßnahme im Vorweg zugestimmt haben. Ist der Einbau von Parkett, Markisen oder Gardinenstangen ohne Ihr Einverständnis erfolgt, können Sie beim Auszug sogar den Rückbau verlangen. Am besten sprechen Sie die Arbeiten vorher eindeutig mit dem Mieter ab und fixieren Sie schriftlich, wie hoch die Vergütung sein soll.

Anders liegt der Fall bei der Ablöse für Möbel und Einbauküchen. Hier ist nicht der Vermieter in der Verantwortung, sondern der Mieter muss seine Ablöseforderung mit dem Nachmieter verhandeln. Häufig ist die Übernahme von Mobiliar und gut erhaltenen Einbauküchen im beiderseitigen Interesse.

Wichtig für Vermieter: Zulässig ist eine Ablösevereinbarung dieser Art nur, wenn Sie damit einverstanden sind, dass Möbel und Einbauten im Mietobjekt verbleiben. Der Vormieter ist nicht in der Position, eine Ablöse zu erzwingen. Lediglich wenn er das vertragliche Recht hat, einen Nachmieter zu wählen, kann er eine Geldforderung rechtlich durchsetzen. Voraussetzung ist aber auch hier, dass tatsächlich ein Mietvertrag zwischen Ihnen und dem potenziellen Nachmieter zustande kommt.

Was ist eine angemessene Höhe für Abstandszahlung und Ablöse?

Wer statt einer Abstandszahlung eine Erstattung der Umzugskosten plant, sollte unbedingt schriftlich vereinbaren, nur den vorab festgelegten Betrag zu zahlen. Auch für Ablöseforderungen empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung. Lassen Sie sich hierzu sämtliche Rechnungen vorlegen. Maßgeblich für die Ablösesumme ist der Zeitwert.

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes fordern Mieter nicht selten eine Abstandszahlung oder überhöhte Ablöse. Liegt die Forderung mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert des Mobiliars, ist die Ablösevereinbarung hinfällig. Neben dem Neupreis und dem Alter des Kaufgegenstandes spielt dabei auch der aktuelle Zustand eine entscheidende Rolle. Starke Gebrauchsspuren können dazu führen, dass Nachmieter einen Teil der Ablöse zurückverlangen dürfen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

Praxisbeispiel: Weist der für 3.000 Euro gekaufte Parkettboden so starke Abnutzungsspuren auf, dass er vor der Weitervermietung neu überholt werden muss, darf der Vermieter die Renovierungskosten zurückverlangen. Bevor Sie eine Ablöse zahlen, sollten Sie das entsprechende Mobiliar deshalb genau unter die Lupe nehmen. Lassen Sie sich die gezahlte Summe auf jeden Fall quittieren.

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