Was Sie als Vermieter zum Thema Asbest und Schimmel wissen sollten.
 Was Sie als Vermieter zum Thema Asbest und Schimmel wissen sollten.

Asbest und Schimmel

Liegt in einer Wohnung Schimmel oder Asbest vor, muss der Vermieter klug reagieren. Erfahren Sie hier, welche gesundheitlichen Gefahren bestehen, was bei Asbestsanierungen zu beachten ist und wie Sie Schimmel vorbeugen.

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Asbest und Schimmel in der Wohnung – wichtige Urteile und Tipps für Vermieter

Die Gefahr lauert still im Bodenbelag oder breitet sich flächig an der Wand aus: Viele Vermieter haben mit Asbest oder Schimmel in ihrer Wohnung zu kämpfen. Erhalten Sie Tipps zur Asbestsanierung und wie Sie Schimmel vorbeugen können.

Asbest und Schimmel in der Wohnung – wichtige Urteile und Tipps für Vermieter

Keine Frage: Asbestfasern können eine Gefahr für die Gesundheit sein. Wenn belastete Boden- oder Wandbeläge sicher abgedeckt sind, muss der Vermieter aber nicht unbedingt aktiv werden. Anders sieht es bei Schimmel in der Wohnung aus. Hier müssen Sie umgehend die Ursachen finden und beseitigen, um gesundheitliche Gefahren und Schäden am Gebäude zu verhindern. Wir geben Ihnen zudem Tipps, wie Sie Schimmel vorbeugen.

Gesundheitliche Gefahren durch Asbest

Asbest gehört zu den gefährlichsten physikalischen Schadstoffen in Gebäuden. Für Vermieter bedeutet Asbest in der Wohnung deshalb immer ein Risiko, das sie im Auge behalten sollten. Insbesondere bei der Bearbeitung von asbesthaltigen Baustoffen, wie Bodenplatten oder Wandverkleidungen, können feinste Fasern austreten, die mit der Atemluft in die Lungen der Bewohner gelangen.

Ungebundenes Asbest in der Raumluft kann schon in geringen Mengen karzinogen wirken. Die häufigsten Erkrankungen durch Asbestkontakt sind Lungen- und Rippenfelltumore. Allerdings: Solange bei üblicher Nutzung der Wohnung kein Asbest austreten kann, stellen schadstoffhaltige Baumaterialien keine gesundheitliche Gefahr dar. Befinden sich Asbestplatten beispielsweise komplett unter einem geschlossen verlegten Laminatboden, ist der Vermieter nicht zum Handeln verpflichtet. Zu diesem Urteil kam das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 209/17).

Im eigenen Interesse sollten Vermieter aber ihre Aufsichtspflicht ernstnehmen und Wohnungen mit asbesthaltigen Baustoffen regelmäßig kontrollieren. Denn rissige oder beschädigte Baustoffe erhöhen das Risiko für Gesundheitsgefahren. Greift der Mieter zum Beispiel selbst zum Schleifgerät, um offene Bruchkanten im Bodenbelag wieder glatt zu schleifen, setzt er sich und die anderen Bewohner einer großen Gefahr aus. Ein Mietmangel kann schon dann vorliegen, wenn die begründete Befürchtung einer Gefahr besteht (Landgericht Berlin 18 S 140/14).

Wann haftet der Vermieter für Asbest-Kontaminierung?

Eine Haftung für gesundheitliche Schäden durch Asbest tritt erst ein, wenn eine nachweisliche Belastung der Mieträume besteht. Ein abstraktes Gefährdungspotential reicht nicht aus. In einem Leitentscheid hat der BGH (VIII ZR 19/13) festgestellt, dass Vermieter für mögliche künftige Schäden durch Asbest nur dann aufkommen müssen, wenn das Krankheitsrisiko deutlich über dem allgemeinen Lebensrisiko liegt.

Wie entsteht Schimmel in der Wohnung?

Auch Schimmel in der Wohnung stellt eine schleichende gesundheitliche Gefahr für die Bewohner dar. Und ein finanzielles und rechtliches Risiko für Vermieter. Die drei häufigsten Ursachen für Schimmel in der Wohnung:

  • Unzureichendes Lüften
    Duschen, Kochen, Wäsche trocknen oder einfach nur atmen – mehrere Liter Wasser gelangen täglich in die Raumluft. Wenn wir die Wohnung nicht regelmäßig lüften, schlägt sich diese Feuchtigkeit an kalten Oberflächen nieder, etwa an Wänden oder Fenstern.
  • Zu sparsames Heizen
    Sind die Außenwände (an der Innenseite) dauerhaft kalt, kann sich dort verstärkt Feuchtigkeit neiderschlagen.
  • Bau- oder Wasserschäden
    Eine defekte Dacheindeckung, eine beschädigte Heizungsleitung oder Risse in der Außenwand – häufig tritt Wasser auch durch bauliche Mängel in das Gebäude ein. Befindet sich die Schadensstelle hinter einem großen Möbelstück oder der Einbauküche, bleibt Schimmel in der Wohnung oft lange unentdeckt.

Wie können Vermieter den Gefahren durch Asbest und Schimmel vorbeugen?

Abgesehen von baulichen Mängeln und Wasserschäden lässt sich Schimmel in der Wohnung durch richtiges Lüften und Heizen vermeiden. In zwei wegweisenden Urteilen nimmt der BGH (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) deshalb die Mieter in die Pflicht, aktiv Schimmel vorzubeugen. Demnach sind Wärmebrücken in Außenwänden nicht automatisch ein Mietmangel, sondern es obliegt dem Mieter, seine Wohnräume angemessen zu beheizen. Ebenso ist es dem Mieter zumutbar, mindestens zweimal täglich die Wohnung "querzulüften".

5 Tipps, mit denen Vermieter – und Mieter – Schimmel vorbeugen können:

  • Prüfen Sie Dach und Wände regelmäßig auf eintretendes Wasser.
  • Bei Feuchtigkeitsschäden: Beheben Sie möglichst schnell die Ursachen und trocknen Sie die Bauteile so bald wie möglich.
  • Weisen Sie Ihre Mieter darauf hin, sämtliche Räume regelmäßig zu lüften. Ab einer Luftfeuchtigkeit von 60 Prozent steigt das Risiko für Schimmelbildung. Ein Thermo-Hygrometer hilft, die Luftfeuchtigkeit zu kontrollieren.
  • Sorgen Sie dafür, dass alle Wohnräume im Winter auf mindestens 16 Grad beheizt sind.
  • Achten Sie darauf, dass die Heizkörper nicht durch schwere Vorhänge oder Möbelstücke verdeckt sind. Nur so kann die Heizungsluft ungehindert die Wände und Raumecken aufwärmen, damit kein Schimmel in der Wohnung entsteht.

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