Wann haben Vermieter das Recht die Wohnung zu besichtigen?
Wann haben Vermieter das Recht die Wohnung zu besichtigen?

Besichtigungsrecht des Vermieters

Das Besichtigungsrecht für Vermieter ist im Mietrecht nur unklar geregelt. Wann und wie oft Sie Ihre Mieträume besichtigen dürfen, hat maßgeblich die Rechtsprechung entschieden. Lesen Sie hier grundsätzliche Urteile und Praxis-Tipps für Vermieter.

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Besichtigungsrecht des Vermieters: Gründe, Fristen und Tipps

Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, die von ihm überlassenen Räume zu besichtigen. Das Besichtigungsrecht als Vermieter auszuüben führt in der Praxis aber oft zu Konflikten. Erfahren Sie hier die wichtigsten Regeln.

Besichtigungsrecht für Vermieter – in diesen Fällen dürfen Sie in die Wohnung

Einfach mal nachsehen, ob in der Wohnung alles in Ordnung ist – dieser Wunsch von Vermietern ist verständlich. Die Rechtsprechung setzt Ihrem Besuch jedoch Grenzen. Mit seinem Urteil vom 04.06.2014 hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass es kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters gibt (BGH VIII ZR 289/13). Der Mieter hat in seinen Räumen das Hausrecht und kann somit frei entscheiden, wem er Eintritt gewährt.

Im Gegensatz zu den Urteilen untergeordneter Gerichte hat der BGH damit periodischen Besichtigungen einen Riegel vorgeschoben. Auch wenn Routinekontrollen im Mietvertrag schriftlich vereinbart sind, ist dieser Passus nichtig. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters besteht demnach nur unter zwei Voraussetzungen:

  • Es gibt einen sachlichen Grund für die Besichtigung.
  • Der Vermieter kündigt die Wohnungsbesichtigung rechtzeitig an.

Wenn Sie ohne nachvollziehbaren Grund oder vorherige Vereinbarung vor der Tür stehen, muss der Mieter Sie also nicht in die Wohnung lassen.

Welche konkreten Gründe gibt es für eine Besichtigung?

Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung Ihrer Immobilie gibt es eine Reihe von sachlichen Gründen, die eine Besichtigung rechtfertigen. Konkrete Gründe für ein Besichtigungsrecht des Vermieters sind zum Beispiel:

  • Geplante Neuvermietung oder Verkauf: Nachdem der Mieter gekündigt hat, dürfen Sie mit Mietinteressenten durch die Wohnung gehen. Auch mit Kaufinteressenten dürfen Sie – in angemessener Anzahl und Häufigkeit – die Wohnung besichtigen.
  • Geplante Modernisierung: Um Modernisierungsmaßnahmen zu planen, darf sich der Vermieter ein Bild vom baulichen Zustand der Räume machen. Das Besichtigungsrecht des Vermieters greift auch für den Einbau von Rauchmeldern. Während der Modernisierung muss der Mieter zudem Handwerker in seiner Wohnung dulden.
  • Mängel in den Räumlichkeiten: Ob defekte Dusche oder Probleme mit den Heizkörpern – bei Mängeln in der Wohnung hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht. Auch wenn Schäden drohen, muss der Mieter Ihnen Zugang gewähren, etwa bei Schimmelgeruch im Treppenhaus oder von außen erkennbaren Feuchtigkeitsschäden.
  • Ablesen von Messgeräten: Zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehört auch die Kontrolle von Rauchmeldern und das Ablesen der Messgeräte. Zu diesem Zweck darf der Vermieter oder der Mitarbeiter der zuständigen Firma aber nur die Räume betreten, in denen tatsächlich Geräte installiert sind.

Wie lange im Voraus muss der Vermieter die Besichtigung ankündigen?

Besichtigungen sind grundsätzlich vorher anzumelden. Als kürzeste Ankündigungsfrist gehen die Gerichte von 24 Stunden aus (AG Köln 208 C 790/85). Eine Ausnahme gilt nur in Eilfällen, die ein sofortiges Betreten der Wohnung erforderlich machen. In Notfällen wie Wasserrohrbruch oder Brandgefahr darf der Vermieter auch eigenmächtig die Wohnung betreten.

Praxis-Tipp für eilige Besichtigungen: Um belegen zu können, dass Sie einen dringenden Grund für das Betreten der Wohnung hatten, sollten Sie immer einen Zeugen hinzuziehen.

Hat der Vermieter das Recht auf einen Zweitschlüssel?

Der Vermieter muss dem Mieter sämtliche vorhandene Schlüssel zur Wohnung aushändigen. Das bedeutet: Sie dürfen keinen Zweitschlüssel behalten. Es bringt Ihnen auch keinen Vorteil, insgeheim einen Schlüssel zu bewahren. Sollten Sie sich mit diesem Zweitschlüssel Zugang zur Wohnung verschaffen, begehen Sie Hausfriedensbruch (§123 StGB). Das gilt auch, wenn Sie ein dringendes Interesse an der Besichtigung haben, beispielsweise wenn eine Gasleitung oder ein Heizungsrohr gebrochen ist.

Praxis-Tipp für Notfälle: Da der Vermieter kein Besichtigungsrecht mit einem Zweitschlüssel hat, ist es ratsam, mit dem Mieter einen Notfallplan zu vereinbaren. Bei längerer Abwesenheit gehört es sogar zur Sorgfaltspflicht des Mieters einen Wohnungsschlüssel bei Nachbarn oder Bekannten zu hinterlegen. Ein bewährtes Verfahren ist es auch, dass der Mieter dem Vermieter einen Zweitschüssel im verschlossenen Umschlag übergibt. Um sicherzustellen, dass der Schlüssel nicht unrechtmäßig genutzt wird, können Sie gemeinsam über die Klebelasche hinweg unterschreiben oder den Umschlag mit Klebestreifen "versiegeln".

Resümee

Die Gerichte billigen dem Vermieter ein Besichtigungsrecht nur bei konkreten Gründen und mit vorheriger Anmeldung zu. Um einen Rechtsstreit zu vermeiden, sollten Sie sich an diese Regeln halten und auch innerhalb der Wohnung die Privatsphäre ihrer Mieter achten. Ist das Verhältnis gut, sieht meist auch der Mieter das Besichtigungsrecht des Vermieters weniger streng und öffnet bereitwillig seine Tür.

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