Was muss man bei der energetischen Sanierung und Wärmedämmung beachten
Was muss man bei der energetischen Sanierung und Wärmedämmung beachten

Hausordnung

Mit einer Hausordnung vermeiden Sie Streitigkeiten mit, aber vor allem unter den Mietern. Was Sie darin formulieren sollten und welche Konsequenzen Sie ziehen können, wenn die Regeln nicht eingehalten werden, haben wir für Sie zusammengefasst.

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Hausordnung richtig formulieren

Die Hausordnung klärt Ihre Mieter über Rechte und Pflichten in der Hausgemeinschaft auf. Zwar sind Sie als Vermieter nicht gesetzlich dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen, trotzdem sollten Sie bestimmte Regeln für alle Mieter festlegen, um das Zusammenleben im Haus harmonisch zu gestalten. Die Nutzung und Reinigung der Gemeinschaftsräume, eine ordentliche Müllentsorgung und klar bestimmte Ruhezeiten gehören dazu.

Es sind Ihnen in der Gestaltung der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt. Kinderlärm, Besuche und auch die Haltung von Haustieren dürfen Sie nicht grundsätzlich verbieten. Einige Regelungen – insbesondere Pflichten für den Mieter – sind zudem nur dann rechtlich bindend, wenn sie Teil des Mietvertrags sind.

Was Sie von Ihren Mietern erwarten dürfen

Grundsätzlich regelt eine Hausordnung folgende Punkte:

  • Reinigungspflicht
  • Müllentsorgung
  • Ruhezeiten
  • Gestaltung und Nutzung der Gemeinschaftsräume

Die Pflicht zur Reinigung des Hausflurs und weiterer Gemeinschaftsräume können Sie den Hausbewohnern übertragen, oder die Kosten dafür auf die Mieter umlegen. Die Säuberung von Zugangswegen, Innenhof und Müllbehälterstellplätzen können ebenfalls zu den erforderlichen Arbeiten zählen, ebenso das Schneeschippen im Winter oder das Laubkehren im Herbst. In einem Reinigungsplan legen Sie fest, wer zu welchen Zeiten für welche Aufgaben zuständig ist. Die ordnungsgemäße Müllentsorgung wird ebenfalls in der Hausordnung festgelegt.

Sie möchten, dass Ihr Haus einen einheitlichen Eindruck macht? Dann können Sie im Zuge der Flurgestaltung festsetzen, dass alle Mieter ihre Klingelschilder von Ihnen erhalten. Schuhschränke, Kinderwagen oder Pflanzen müssen im Flur geduldet werden, solange die Fluchtwege nicht behindert werden und die Brandschutzverordnung dies zulässt.

Die Nutzung der Gemeinschaftsräume kann zu einem Streitpunkt werden, wenn Waschkeller oder Dachboden nicht ausreichend Platz für alle Mieter bieten. Dem beugen Sie vor, indem Sie zum Beispiel Zeiten zur Nutzung der Gemeinschaftswaschmaschinen festlegen.

In Ihrer Hausordnung sollten Sie auch allgemeine Ruhezeiten festlegen. In der Regel gilt zwischen 22 Uhr und 6 Uhr Nachtruhe, aber auch eine Mittagsruhe zwischen 13 Uhr und 15 Uhr ist in vielen Mehrparteienhäusern sinnvoll. Auch weitere Lärmregelungen sind möglich und dienen dem Hausfrieden. Sie können etwa das Spielen von Instrumenten auf eine Dauer von 90 Minuten außerhalb der Ruhezeiten beschränken. Tätigkeiten, die übliche Wohngeräusche verursachen, können Sie hingegen nicht regulieren. Duschen oder Kinderlärm dürfen nicht verboten werden.

Hier endet der Rahmen der Hausordnung

Grundsätzlich gilt, dass die Hausordnung geltendem Recht nicht widersprechen und die Bewohner nicht in ihren Persönlichkeitsrechten einschränken darf. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag, welche das Rauchen in der Wohnung verbietet, ist beispielsweise unwirksam. Die Freiheit eines Mieters endet jedoch dort, wo die des anderen beginnt. So kann zwar kein grundsätzliches Grillverbot ausgesprochen werden, bestimmte Verpflichtungen zur Rücksichtnahme auf andere Mieter hingegen schon.

Auch ein grundsätzliches Verbot von Haustieren ist nicht zulässig und ein striktes Nein zu Hunden oder Katzen ebenfalls nicht mehr rechtskräftig (Az. VIII ZR 168/12). Als Vermieter können Sie allerdings festlegen, dass Ihre Mieter Ihre Zustimmung zur Tierhaltung einholen müssen. Was Sie problemlos regeln können ist, dass die Haustiere sich nicht ohne Aufsicht in den Gemeinschaftsräumen aufhalten dürfen.

Sollte die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags sein?

Einige Hausordnungsvorschriften müssen in den Mietvertrag übernommen werden, um rechtsgültig zu sein. Dies sind alle Pflichten und Aufgaben der Mieter, welche über deren gesetzliche Pflicht zur Erhaltung der Mietsache hinausgehen. Das betrifft zum Beispiel die Reinigung des Hausflurs.

Ruhezeiten oder die Nutzung der Gemeinschaftsräume hingegen sind sogenannte "ordnende Regelungen". Diesen Teil der Hausordnung können Sie über einen gut sichtbaren Aushang im Treppenhaus mitteilen oder den Mietern mit dem Mietvertrag übergeben.

Außerdem können Sie als Vermieter diese ordnenden Regelungen jederzeit ändern, ohne zuvor die Zustimmung der Mieter einholen zu müssen. Eine Änderung der Hausordnung im Mietvertrag bedarf im Gegensatz dazu der Zustimmung der Vertragspartner.

Wenn sich die Mieter nicht an die Hausordnung halten

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, dann ist eine Nichteinhaltung ein Verstoß gegen die vertragliche Pflicht und kann mit einer Abmahnung geahndet werden. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, dürfen Sie seine Aufgaben auslagern. Sie können etwa eine Reinigungskraft beauftragen, und die Erledigung der entsprechenden Mietpartei in Rechnung stellen. Wird die Rechnung dann nicht bezahlt, können Sie dem Mieter aufgrund der Missachtung seiner vertraglichen Pflichten sogar kündigen.

In der Regel können Sie solche extremen Maßnahmen aber vermeiden, wenn Sie die Hausordnung vor Abschluss des Mietvertrages ausführlich mit Ihren Mietern besprechen. Schließlich ist die Sicherheit und Ordnung, die eine klar formulierte Hausordnung gewährleistet, vor allem im Interesse der Bewohner.

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