Wie Sie Steuerbelastungen reduzieren können
Wie Sie Steuerbelastungen reduzieren können

Mieteinnahmen versteuern – das sollten Vermieter wissen

Wer eine Wohnung oder ein ganzes Haus vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Durch direkte Abzüge und Abschreibungen können Vermieter die Steuerbelastung jedoch reduzieren oder ihre Mieteinahmen ganz steuerfrei kassieren. Die wichtigsten Infos im Überblick.

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Mieteinnahmen versteuern – das sollten Vermieter wissen

Ob Wohnung, Haus oder einzelnes Zimmer – Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern. Wir erklären, welche Kosten Sie absetzen können und wie Sie einen möglichst großen Teil Ihrer Mieteinnahmen steuerfrei genießen.

Mieteinnahmen versteuern – Tipps und Tricks für Vermieter

Mieteinnahmen ermöglichen eine gute Rendite. Nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) müssen Vermieter ihre Einkünfte aus einem vermieteten Haus oder einer Mietwohnung jedoch versteuern. Auch Einnahmen aus der Vermietung von Ferienimmobilien oder einer kurzzeitigen Untervermietung sind dem Fiskus zu melden. Erfahren Sie hier, welche Kosten Sie steuerlich absetzen können und wie Sie Ihre Ausgaben steuermindernd planen. Unterm Strich bleibt so ein großer Teil Ihrer Mieteinnahmen steuerfrei.

Welche Mieteinnahmen sind zu versteuern?

Mit welcher Art von Immobilie Sie Einnahmen erzielen, ist dem Finanzamt gleichgültig. Eine Steuerpflicht für Mieteinnahmen entsteht aber grundsätzlich erst, wenn Ihre Gesamteinkünfte – auch aus anderen Einnahmequellen – den steuerlichen Grundfreibetrag überschreiten. Dieser wird jährlich an die Lebenshaltungskosten angepasst und ist für Verheiratete mit knapp 20.000 Euro doppelt so hoch wie für Alleinstehende.

Sie müssen also nur dann Ihre Mieteinnahmen versteuern, wenn Ihre gesamten Einnahmen den derzeit geltenden Grundfreibetrag überschreiten. In der Steuererklärung füllen Sie dazu die Anlage V aus. Wie hoch die Steuerbelastung ausfällt, hängt wiederum von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Hinzu kommen verschiedene Optionen, mit denen Sie die Steuerlast senken können. Leben Kinder in Ihrem Haushalt, besteht etwa ein zusätzlicher steuerlicher Freibetrag von rund 8.000 Euro je Kind.

Gut zu wissen: Für Vermieter, die nur kurzzeitig ihre Wohnung untervermieten, hat der Gesetzgeber eine Bagatellgrenze von 520 Euro festgelegt. Nehmen Sie im gesamten Jahr weniger ein, bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei.

Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Als Vermieter müssen Sie nicht sämtliche Mieteinnahmen versteuern. Folgende Ausgaben können Sie vom zu versteuernden Einkommen abziehen:

Laufende Kosten für Haus und Grundstück

Viele Ausgaben können Sie als Vermieter bereits über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Die laufenden Kosten mindern dagegen Ihre Mieteinnahmen – beim Versteuern lassen sich diese entsprechend geltend machen. Wichtig hierbei: Um dem Finanzamt nachzuweisen, welche Ausgaben Sie im Zusammenhang mit der Vermietung getätigt haben, sollten Sie alle Belege sammeln. Etwa für:

  • Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten
  • Kosten für Hausverwaltung, Rechtsanwalt und Notar
  • Maklerkosten, Wohnungsinserate etc.
  • Mitgliedsbeiträge für den Eigentümerverein
  • Büromaterial, Vermietersoftware
  • Kontoführungsgebühren
  • Fahrtkosten zum Mietobjekt

Finanzierungskosten für die Immobilie

Haben Sie Ihre Immobilie mit einem Darlehen finanziert oder einen Kredit für die Renovierung aufgenommen? Schuldzinsen im Zusammenhang mit der Finanzierung sind in voller Höhe abzugsfähig. Allerdings: Den Tilgungsanteil können Sie beim Versteuern der Mieteinnahmen nicht abziehen. Der Sparvorteil gilt nur für Zinsen.

Abschreibung für die Anschaffungskosten des Gebäudes

Wer eine Immobilie erwirbt und anschließend vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten langfristig als Werbungskosten abschreiben. Nach § 7 Abs. 4 EStG lassen sich als "Absetzung für die Abnutzung" (AfA) jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes steuerlich geltend machen – über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bleiben dadurch beispielsweise 8.000 Euro Ihrer Mieteinnahmen steuerfrei.

Mieteinnahmen versteuern: Wie zählen die Kosten für Renovierung und Instandhaltung?

Nicht nur die Anschaffung einer Immobilie kostet viel Geld, als Vermieter haben Sie auch hohe Ausgaben für die Instandhaltung und Modernisierung. Beim Versteuern der Mieteinnahmen ist entscheidend: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Typische Erhaltungsaufwendungen sind das Decken eines defekten Daches, der Austausch der Heizungsanlage oder ein neuer Teppichboden. Die Kosten können Sie als Vermieter sofort im Jahr der Entstehung von den Mieteinnahmen abziehen. Falls es für Sie steuerlich vorteilhaft ist, haben Sie auch die Option, die Ausgaben auf zwei bis fünf Jahre verteilt anrechnen zu lassen.

Anders sieht es bei den Kosten für Ausbauten und wertsteigernde Modernisierungen aus. Auch die Kosten für eine neue Einbauküche gelten nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs als Herstellungsaufwand und sind deshalb nicht sofort abziehbar (BFH, Az. IX R 14/15). Wenn Sie Ihre Mieteinahmen versteuern, können Sie diese Ausgaben nur über einen Zeitraum von zehn Jahren abschreiben.

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