Wie Sie ihre Mieteinnahmen richtig versteuern
Wie Sie ihre Mieteinnahmen richtig versteuern

Mieteinnahmen versteuern

Ob Wohnung, Haus oder einzelnes Zimmer – Mieteinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer. Wir zeigen, wie hoch Ihre Steuerbelastung als Vermieter ist, welche Kosten Sie absetzen können und wie Sie weitere Steuern sparen.

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Mieteinnahmen versteuern – Das sollten Sie wissen

Wenn Sie Wohnungen oder Zimmer vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Durch direkte Abzüge und Abschreibungen können Vermieter die Steuerbelastung aber reduzieren. Die wichtigsten Fragen zur Steuererklärung haben wir für Sie aufgelistet.

Mieteinnahmen versteuern – Tipps und Infos für Vermieter

Mieteinnahmen gehören nach § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu den steuerpflichtigen Einkunftsarten. Wer Immobilien vermietet oder verpachtet, muss deshalb einen Teil seiner Einkünfte an den Fiskus weiterleiten. Ganz egal, ob es sich um ein ganzes Haus, eine Wohnung im selbstgenutzten Eigenheim oder die Untervermietung eines Zimmers handelt – als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern.

Wann beginnt die Steuerpflicht für Mieteinnahmen, und wie hoch sind die Steuern?

Ob und wie viel Steuern Sie als Vermieter für Ihre Mieteinnahmen zahlen müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Generell beginnt eine Steuerpflicht erst, wenn Ihre Gesamteinkünfte – auch aus anderen Einnahmequellen – den steuerlichen Grundfreibetrag überschreiten. Dieser wird jährlich an die Lebenshaltungskosten angepasst, im Jahr 2019 zum Beispiel beträgt er 9.168 € für Alleinstehende und 18.336 € für verheiratete Paare.

Sie müssen also erst dann Ihre Mieteinnahmen versteuern, wenn Ihre gesamten Einnahmen über diesen Grenzen liegen. In der Steuererklärung füllen Sie dazu die Anlage V aus. Wie hoch die Steuerbelastung ausfällt, hängt wiederum von Ihrem Einkommenssteuersatz ab. Hinzu kommen verschiedene Optionen, mit denen Sie die Steuerlast senken können. Leben Kinder in Ihrem Haushalt, besteht etwa ein zusätzlicher steuerlicher Freibetrag von 7.620 € (2019) je Kind.

Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Vermietung

Für die Vermietung von Wohnungen gelten andere Regeln als für die Vermietung von Gewerberäumen. Erzielen Sie ausschließlich Mieteinnahmen aus Wohnraum, müssen Sie zum Beispiel keine Umsatzsteuer abführen. Anders sieht es aus, wenn Sie auch Gewerberaum vermieten, etwa ein Ladenlokal oder ein Büro innerhalb eines Wohngebäudes. In diesen Fällen haben Sie die Wahl, mit oder ohne Umsatzsteuer zu vermieten.

Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Als Vermieter müssen Sie nicht sämtliche Mieteinnahmen versteuern. Folgende Ausgaben können Sie vorher noch abziehen:

  • Laufende Kosten
    Viele Ausgaben können Sie als Vermieter über die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Die laufenden Kosten mindern dagegen Ihre Erträge und lassen sich steuerlich entsprechend geltend machen. Um beim Finanzamt nachzuweisen, welche Kosten Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind, sollten Sie deshalb alle Belege sammeln. Etwa für:
    • Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten
    • Kosten für Hausverwaltung
    • Maklerkosten, Wohnungsinserate etc.
    • Mitgliedsbeiträge für den Eigentümerverein
    • Rechtsanwalts- und Notarkosten
    • Büromaterial, Vermietersoftware, Kontoführungsgebühren
    • Fahrtkosten zum Mietobjekt
  • Zinsen für die Immobilienfinanzierung
    Sie haben ein Darlehen aufgenommen, um Ihre Immobilie zu finanzieren oder zu renovieren? Die Schuldzinsen können Sie in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen. Wichtig: Der Tilgungsanteil verringert die Steuerlast nicht.
  • Abschreibung für die Anschaffungskosten des Gebäudes
    Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt und anschließend vermietet, kann den Kaufpreis langfristig abschreiben. Über einen Zeitraum von 50 Jahren lassen sich jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes steuerlich geltend machen. Abschreibungen machen daher in der Regel den größten Posten bei der Steuerersparnis aus. Bei Herstellungskosen von 400.000 € können Sie als Vermieter Ihre Einkommensteuerlast um 8.000 € jährlich reduzieren.

Steuerliche Behandlung von Renovierungen & Instandsetzungen

Nicht nur die Anschaffung einer Immobilie kostet viel Geld, als Vermieter müssen Sie oft auch für die Instandhaltung und Modernisierung hohe Kosten aufbringen. Beim Versteuern der Mieteinnahmen ist entscheidend: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.

Renovierungsarbeiten wie das Decken eines defekten Daches, der Austausch gesprungener Fliesen oder ein frischer Teppichboden gelten zum Beispiel als Erhaltungsaufwand, den Vermieter sofort im Jahr der Entstehung von den Mieteinnahmen abziehen können. Falls es für Sie steuerlich vorteilhaft ist, haben Sie auch die Option, die Reparaturkosten über bis zu fünf Jahre anrechnen zu lassen.

Anders sieht es bei umfassenden und wertsteigernden Sanierungen aus. Sobald drei Gewerke aus dem Bereich Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung zeitgleich beteiligt sind, wertet der Fiskus die Ausgaben als Herstellungskosten. Mit der Folge, dass Sie Ihre Ausgaben nicht im Entstehungsjahr absetzen, sondern nur über 20 bis 50 Jahre abschreiben können. Auch die Kosten für eine neue Einbauküche sind nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht sofort abziehbar, sondern können über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden. (BFH, Az. IX R 14/15)

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