Mietpreis
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Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete und gesetzliche Bestimmungen zur Mietpreisbremse: Viele Hauseigentümer fragen sich, wie Sie den Mietpreis richtig berechnen. Hier erhalten Sie nützliche Informationen zur Preiskalkulation für Ihre Immobilie.

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Den Mietpreis kalkulieren – vom Mietspiegel bis zur rechtssicheren Information der Mieter

Wie hoch der marktübliche Mietpreis ist, zeigt der regionale Mietspiegel. Neben der Vergleichsmiete sollten Hauseigentümer aber auch die grundlegende Frage klären: Möchte ich maximale Rendite oder ein langfristig gutes Mietverhältnis

Mietspiegel und Vergleichsmiete – was ist bei der Festlegung des Mietpreises zu beachten?

Die richtige Kalkulation des Mietpreises ist eine herausfordernde Aufgabe. Wie Sie als Hauseigentümer typische Fehler bei der Berechnung vermeiden und auf welche gesetzlichen Vorgaben Sie aufpassen müssen, erfahren Sie hier. Zudem erklären wir Ihnen, worauf beim Mietspiegel zu achten ist und wie Sie die passende Vergleichsmiete ermitteln.

Welche Faktoren die Höhe des Mietpreises bestimmen

Der Mietpreis hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab: Wohnlage, Wohnungsgröße und baulicher Zustand der Immobilie (Baujahr, Energieeffizienz etc.). Daneben entscheidet auch die Ausstattung (Sanitär, Heizung, Küche, Bodenbeläge, Balkon oder Garten etc.). Ob Ihr angestrebter Mietpreis marktgerecht ist, zeigt der örtliche Mietspiegel, in den diese Kriterien einfließen. Bei Wiedervermietungen ist zudem die vorherige Miethöhe wichtig.

Zur Berechnung des Mietpreises ist es sinnvoll, folgende Fragen zu klären:

  • Welche Daten liefert der Mietspiegel?
  • Wie hoch ist die Vergleichsmiete für ähnliche Immobilien?
  • Wie hoch war die Miete pro Quadratmeter beim vorherigen Mieter?
  • Wie hoch sind die Mietpreise in der Nachbarschaft?
  • Gilt vor Ort eine Mietpreisbremse?

Was der Mietspiegel bietet

Der sogenannte Mietspiegel zeigt die ortsüblichen Vergleichsmieten an. Das heißt: Sie erhalten eine schnelle Übersicht, welche Miethöhen vor Ort für vergleichbare Objekte zu zahlen sind. Die Werte gelten generell nur für Wohnraum, der nicht preisgebunden ist, und sind nach Art, Größe und Ausstattung der Immobilien differenziert.

Sie erhalten den Mietspiegel direkt bei Ihrer Gemeinde oder Stadt. In größeren Orten mit Internetpräsenz können Sie den Mietspiegel meist auch bequem downloaden oder die Vergleichsmiete mittels eines Formulars individuell abfragen. Die Daten werden jährlich aktualisiert.

Welche gesetzlichen Vorgaben zum Mietpreis zu beachten sind

Um nicht mit dem Mietrecht in Konflikt zu kommen, sollten Hauseigentümer die aktuellen gesetzlichen Vorgaben zum Mietpreis kennen. Besonders wichtig sind die gesetzlich verankerten Obergrenzen. Als Berechnungsmaßstab gilt der jeweils gültige Mietspiegel. Darauf sollten Sie achten:

  • Der Mietpreis darf höchstens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
    Setzen Sie die Miete für Ihre Immobilie deutlich niedriger an, verzichten Sie auf angemessene Einnahmen. Kalkulieren Sie den Mietpreis zu hoch, benötigen Sie meist länger, um geeignete Mieter zu finden. Durch längere Leerstände entfallen dabei Mieteinahmen – und falls der geforderte Mietpreis mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, handeln Sie als Vermieter rechtswidrig.
  • Gilt vor Ort eine Mietpreisbremse, dürfen Sie maximal 10 % mehr als die Vergleichsmiete fordern. Die Mietpreisbremse gilt generell nur bei Neuvermietungen. Für bereits laufende Verträge müssen Sie eine höhere Miete nicht nachträglich kürzen. Basis zur Berechnung sind der aktuelle Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Bei Mieterhöhungen sind Sie als Hauseigentümer verpflichtet, eine Kappungsgrenze einzuhalten. Meist dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % erhöhen. In einigen Regionen gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 %.
  • Nach einer Modernisierung ist eine Mieterhöhung erlaubt (§ 559 BGB). Insgesamt dürfen Sie acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen – dauerhaft. Die Maßnahmen müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllen, etwa eine verbesserte Energieeffizienz oder eine deutliche Verbesserung der Wohnqualität. Wie bei der regulären Mieterhöhung gibt es auch hier Kappungsgrenzen. Und Hauseigentümer müssen ihre Mieter rechtzeitig über die Modernisierung und die Anpassung des Mietpreises informieren.

Wichtig: Wer den Mietspiegel beachtet, kann nicht nur die Marktpreise realistischer einschätzen, sondern vermeidet auch eine Geld- oder gar Freiheitsstrafe wegen "Mietwucher" (§ 291 StGB).

Richtiges Kommunizieren mit dem Mieter

Unabhängig von angemessenen Mieteinnahmen wünschen die meisten Hauseigentümer ein langfristig gutes Verhältnis zu ihren Mietern. Ein wesentlicher Schlüssel hierzu ist die Kommunikation. Falls Sie eine Mieterhöhung planen, ist es deshalb sinnvoll, Ihrem Mieter die Gründe vor Augen zu führen. Sei es durch komfortableres Wohnen, das auch eine Miete oberhalb der Vergleichsmiete im Mietenspiegel rechtfertigt. Oder durch gesunkene Heizkosten infolge einer energetischen Modernisierung.

Achtung: Möchten Sie eine Mieterhöhung mit Modernisierungsmaßnahmen begründen, sind Sie als Hauseigentümer verpflichtet, die Arbeiten drei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen. Um Konflikte zu vermeiden, ist es ratsam, hier nicht nur die Fakten zur Modernisierung und die künftige Miethöhe aufzuführen, sondern auch die Vorzüge einer Modernisierung darzustellen. Die entstandenen Kosten müssen Sie anschließend schriftlich geltend machen.

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