Mietpreisbremse Tipps für Vermieter und Verwalter
Mietpreisbremse Tipps für Vermieter und Verwalter

Mietpreisbremse

Bei der Mietpreisfindung bestimmt die Nachfrage den Preis? In über 300 deutschen Städten ist das nicht mehr der Fall – dort greift die Mietpreisbremse. Was Sie als Vermieter dazu wissen müssen, lesen Sie hier.

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Das müssen Hausbesitzer über die Mietpreisbremse wissen

Die Nachfrage nach Wohnraum in den Städten steigt. Der Markt ist so heiß gelaufen, dass Vermieter in vielen Gebieten exorbitante Mieten verlangen könnten – Preissprünge von bis zu 30 Prozent waren in der Vergangenheit keine Seltenheit. Unbezahlbare Mieten für Normalverdiener? Die Bundesregierung will diese Entwicklung aufhalten. Und hat deswegen am 1. Juni 2015 einen Paradigmenwechsel eingeführt: eine kalte Dusche namens „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Kurz: Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse gilt für Gebiete, welche die Bundesländer für maximal fünf Jahre als angespannte Wohngebiete ausweisen. Aktuell sind 313 deutsche Städte von der Mietpreisbremse betroffen. In den anderen Gebieten darf weiterhin die Nachfrage den Preis bestimmen.

Vermieter müssen sich an eine Preis-Obergrenze halten

Diese Mietpreisbremse besagt: Vermieter dürfen den Mietpreis nicht mehr allein bestimmen. Sie müssen sich an eine Obergrenze halten. Bei Wiedervermietungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Eine Orientierung über Durchschnittspreise bieten aktuelle Mietspiegel der Städten und Gemeinden.

Die Mietpreisbremse kennt Ausnahmen

Nicht alle Immobilien in angespannten Wohnungsmärkten sind von der Mietpreisbremse betroffen. Es gibt Ausnahmen.

Erstens: Haben Sie das Objekt nach dem 1. Oktober 2014 errichtet, gilt es als Neubau. Und Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Sie können die Höhe des Mietpreises also von der Nachfrage abhängig machen.

Zweitens: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Objekte, die Sie nach einer umfassenden Modernisierung wiedervermieten. Wann eine Modernisierung als umfassend gilt? Wenn Sie mehr als ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus investiert haben. Sie dürfen dann elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umlegen – auch dann, wenn die Gesamtmiete dadurch oberhalb der Zehn-Prozent-Schwelle der Mietpreisbremse liegt. Die Modernisierung darf allerdings nicht länger als drei Jahre zurückliegen.

Wie ist die Mieterhöhung bei laufenden Verträgen geregelt?

Als Vermieter genießen Sie den sogenannten Bestandsschutz. Bedeutet: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Mietverträge, die Sie vor dem 1. Juni 2015 abgeschlossen haben. Liegt die vereinbarte Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf das auch in Zukunft so bleiben. Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung. Sie dürfen den zuletzt akzeptierten Preis sogar bei einer Wiedervermietung verlangen.

Sie müssen die Mietpreisbremse allerdings berücksichtigen, wenn Sie die Miete in einem laufenden Vertrag erhöhen möchten. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent anheben – dann ist die Kappungsgrenze erreicht. Die Mieterhöhung ist zudem begrenzt durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Was passiert, wenn Sie die Mietpreisbremse ignorieren?

Viele Vermieter nehmen bei den Mietpreisen keine Rücksicht auf die Mietpreisbremse. Zwar sieht das Gesetz bislang keine Strafen vor. Doch Mieter haben die Möglichkeit, sich zu wehren. Sie dürfen die Vormiete in Erfahrung bringen – Sie als Vermieter sind zur Herausgabe der Information verpflichtet (§ 556g BGB).

Angenommen, der Mieter stellt fest, er bezahlt zu viel: Dann kann er Sie in einer schriftlichen Rüge auf die zu hohe Miete aufmerksam machen. Ab diesem Zeitpunkt ist er berechtigt, den Betrag über der Kappungsgrenze zurückzuverlangen.

Die Mitpreisbremse im Überblick

  • Betroffen sind Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten.
  • Die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Städte und Gemeinden veröffentlichen aktuelle Mietspiegel.
  • Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen.
  • Modernisierte Objekte sind von der Mietpreisbremse unter Umständen ausgeschlossen.
  • Die Mietpreisbremse gilt nicht für Verträge, die Sie vor dem 1. Juni 2015 abgeschlossen haben.
  • Bei laufenden Verträgen dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöhen.

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