Grundlagen im Mietrecht
Grundlagen im Mietrecht

Grundlagen Mietrecht

Konflikte mit den Mietern lassen sich in den meisten Fällen vermeiden. Erfahren Sie hier, welche Rechte des Mieters Sie als Vermieter kennen sollten.

Sie sind interessiert an spannenden Beiträgen rund ums Haus?

In unserem Newsletter informieren wir Sie jeden Monat zu aktuellen Themen – natürlich kostenlos!

Diese Rechte des Mieters sollten Vermieter kennen

Streit mit den Mietern ist keine Seltenheit, muss aber nicht sein. In den meisten Fällen lässt sich ein Konflikt vermeiden, indem beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen und befolgen. Ein harmonischer Umgang miteinander beginnt schon mit dem Mietvertrag, der beide Parteien rechtlich absichern und Unklarheiten ausschließen sollte.

Der Mietvertrag – so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite

Bereits vor der Suche nach einem neuen Mieter sollten Vermieter sich über den geltenden Mietspiegel informieren. In Gebieten mit einer Mietpreisbremse darf die Miete bei der Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Eine Falle lauert häufig auch in unwirksamen Klauseln. Achten Sie darauf, dass Sie nur Mietvertrags-Muster verwenden, die aus einer aktuellen und seriösen Quelle stammen. Rechtlich einwandfreie Mietverträge erhalten Sie beispielsweise über den Vermieterschutzverein.

Hausrecht liegt beim Mieter

Ab der Wohnungsübergabe liegt das Hausrecht beim Mieter. Das bedeutet konkret, dass Sie als Vermieter die Wohnung nur mit der Zustimmung der Mieter betreten dürfen. Ausnahmen gibt es trotzdem: Fallen etwa Reparaturarbeiten an oder möchten Sie die Wohnung potenziellen Nachmietern zeigen, sind Sie dazu berechtigt. Solche Termine müssen laut Mietrecht aber mindestens einen Tag im Voraus mit dem Mieter abgesprochen werden. Geschieht das nicht, ist der Mieter nicht verpflichtet, den Vermieter in die Wohnung zu lassen.
Achtung: Ein Zweitschlüssel ist dem Vermieter nur dann gestattet, wenn der Mieter es ausdrücklich erlaubt. Liegt die Erlaubnis nicht vor, macht sich der Vermieter des Hausfriedensbruchs strafbar, wenn er die Wohnung mit einem solchen Schlüssel betritt. Eine Ausnahme gilt allerdings in Gefahrensituationen, wie etwa bei Brandgeruch oder einem Rohrbruch. Dann darf der Vermieter sogar die Tür aufbrechen.

Was die Hausordnung nicht vorschreiben darf

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Bewohner. Sie enthält beispielsweise Regelungen zu Ruhezeiten und der Nutzung von Gemeinschaftsräumen. Was über die gesetzliche Pflicht des Mieters zur Erhaltung der Mietsache hinausgeht, etwa die Reinigung des Hausflurs, ist nur als Bestandteil des Mietvertrags rechtsgültig. Der Mieter muss dem also zustimmen. Sogenannte "ordnende Regelungen" der Hausordnung, die alle Mieter betreffen und in der Regel im Hausflur ausgehängt werden, dürfen Sie als Vermieter auch ohne Zustimmung der Mieter ergänzen oder abändern. Vorausgesetzt, die Verpflichtungen gehen nicht über die Vereinbarungen des Mietvertrags hinaus. Folgende Punkte dürfen generell nicht vorgeschrieben werden:

  • Besuchsverbot/Übernachtungsverbot
  • Duschverbot nach 22 Uhr
  • Einschränkungen von Kinderlärm und Kinderwagen im Hausflur
  • Eine bestimmte Zimmertemperatur in der Wohnung

Verstößt ein Mieter gegen die Hausordnung, können Sie als Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Nach wiederholten Verstößen können die Aufgaben des Mieters ausgelagert und ihm in Rechnung gestellt werden. Werden diese Rechnungen nicht bezahlt, sind Sie als Vermieter berechtigt, dem Mieter aufgrund der Verletzung seiner vertraglichen Pflichten zu kündigen.

Streitpunkt Schönheitsreparaturen und Instandhaltung

Der Haussegen hängt immer wieder bei einem Thema schief: Reparaturen, und wer sie übernehmen muss. Das größte Problem ist meist die unklare Regelung im Mietvertrag, deshalb sollten Sie hier besonders sorgfältig sein.
Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand gehalten wird. Für die Instandhaltung ist der Vermieter deshalb ebenso zuständig wie für die Beseitigung bestehender Mängel. Andernfalls hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung. Kleinere Reparaturen – sogenannte Schönheitsreparaturen – können Vermieter allerdings dem Mieter übertragen. Dazu zählen:

  • Tapezier- und Malerarbeiten an Wänden und Decken
  • Streichen von Heizkörpern
  • Streichen von Innentüren und den Innenseiten von Fenstern und Außentüren
  • Ausbesserung von Schrauben- und Dübellöchern

Dürfen Mieter die Wohnung untervermieten?

Jeder Mieter hat das Recht, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und (Stief-)Kinder in die Wohnung einziehen zu lassen. Es ist dazu kein Einverständnis des Vermieters nötig, solange die Wohnung nicht überbelegt wird. Anders sieht es bei einer Untervermietung aus. Hierfür muss grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Hund, Katze, Maus – Tierhaltung in der Wohnung

Auch die Tierhaltung sollte im Mietvertrag geregelt werden. Vermieter dürfen die Haltung von Hunden und Katzen zwar nicht verbieten, allerdings kann vertraglich festgelegt werden, dass eine vorherige Erlaubnis vom Vermieter eingeholt werden muss. Ausnahmen gelten für Kleintiere wie Hamster, Kaninchen oder Meerschweinchen. Solange es nicht zu einer Geruchs- oder Lärmbelästigung kommt, dürfen Mieter auch ein Hausschwein einziehen lassen.

Eigenbedarfskündigung – Was ist erlaubt?

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs bietet oft Konfliktpotenzial. Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich oder Angehörige, darf er dem Mieter kündigen. Er muss sich dabei aber an gesetzliche Fristen halten, die bei mindestens drei Monaten (weniger als fünf Jahre Mietzeit) bzw. bei neun Monaten (über acht Jahre Mietzeit) liegen. Besondere Vorsicht ist bei vorgetäuschtem Eigenbedarf geboten: Die Kündigung wird unwirksam und der Mieter kann Schadenersatzansprüche geltend machen.

Haben Sie Fragen?

Wir beraten Sie gerne. Der Anruf ist für Sie kostenlos.

Telefon
0800 505 45 87

(Mo., Di., Mi., Fr. 8:00 bis 17:00 Uhr und Do. 8:00 bis 19:00 Uhr)

Fax
0180 573 33 77

(0,14 €/Min aus dem deutschen Festnetz im Mobilfunkbereich maximal 0,42 €/Min)

Zum Kontaktformular Zur Kontaktübersicht