Welche Nebenkosten können auf die Mieter umgelegt werden?
 Welche Nebenkosten können auf die Mieter umgelegt werden?

Nebenkostenverordnung: Vermieter können viele Kosten umlegen

Sie müssen die Betriebskostenabrechnung für Ihre Mieter erstellen, aber die Nebenkostenverordnung setzt Sie unter Stress? Eine korrekte Umlage der Nebenkosten sorgt für einen wirtschaftlichen Betrieb Ihrer Immobilie und zufriedene Mieter.

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Nebenkostenverordnung: Vermieter können viele Kosten umlegen

Die Nebenkostenverordnung bedeutet für viele Vermieter eine Herausforderung. Wer weiß, welche Kosten er auf die Mieter umlegen kann und wo die Tücken der Nebenkostenabrechnung lauern, erspart sich viel Zeit und beugt Streit vor.

Nebenkostenverordnung: Informierte Vermieter sparen Zeit und Geld

Jedes Jahr die gleiche Prozedur: Wer Wohnraum vermietet, muss seinen Mietern eine detaillierte Betriebskostenabrechnung vorlegen. Viele Vermieter tun sich damit schwer. Denn die Nebenkostenverordnung regelt rund ein Drittel der Gesamtmiete – ist aber schwer verständlich. Sind die Ausgaben nicht korrekt aufgeschlüsselt, droht ein langwieriger Streit. Als Vermieter tun Sie also gut daran, wenn Sie die Nebenkostenverordnung und ihre Fallstricke kennen.

Welche Kosten Sie auf die Mieter umlegen dürfen

Von Aufzugswartung bis Warmwasser – insgesamt 17 verschiedene Nebenkostenarten können Vermieter auf die Mieter des Hauses umlegen. Welche Ausgaben dies genau sind, regelt die Betriebs- oder Nebenkostenverordnung. Ihr Vorteil: Als Vermieter müssen Sie im Mietvertrag nicht alle Posten im Detail aufführen. Zulässig ist auch ein allgemeiner Verweis auf "Betriebskosten" gemäß § 2 BetrKV. Darunter fallen dann alle umlegbaren Nebenkosten. Die wichtigsten Kostenpunkte und worauf Vermieter bei der Abrechnung achten sollten:

  • Wasser, Abwasser: Duschen und Kochen, die Eichung der Wasseruhren und die Abwassergebühr – fast alle Ausgaben rund ums Wasser lassen sich auf die Mieter umlegen. Ausnahmen: Handwerkerkosten zur Beseitigung von Verstopfungen, Reparaturen am Rohrsystem oder Materialkosten, etwa für neue Leitungen oder Armaturen.
  • Heizung und Warmwasser bilden die sogenannten warmen Betriebskosten. Sie machen einen Großteil der Nebenkostenabrechnung aus. Neben den reinen Verbrauchskosten dürfen Vermieter hier auch den finanziellen Aufwand für den Betrieb von Warmwassergeräten und Heizungsanlagen in die Abrechnung aufnehmen. Die Nebenkostenverordnung führt in diesem Bereich zudem Handwerkerleistungen für Reinigung und Wartung der Anlagen auf.
  • Müllabfuhr, Gebäude- und Gartenpflege: Ihre Mieter schätzen eine saubere und gepflegte Immobilie. Die entsprechenden Ausgaben dafür dürfen Sie als Vermieter auf die Mieter umlegen. Dafür müssen die Arbeiten allerdings regelmäßig und wiederkehrend anfallen, etwa das Putzen im Treppenhaus, Rasenmähen oder der Winterdienst. Die Kosten für eine erstmalige Anschaffung von Mülltonnen oder der Kauf eines Rasenmähers sind nicht umlagefähig. Ebenso wenig wie einmalige Maßnahmen.
  • Hausmeister: Legen Sie Wert auf fachgerechte Pflege Ihres Eigentums? Dann können Sie einen Hausmeister beschäftigen und dessen Lohn und Sozialbeiträge auf die Mieter umlegen. Aber: Sobald der Hauswart auch Verwaltungsaufgaben für Sie übernimmt oder Reparaturen durchführt, müssen Sie diese Leistungen separat ausweisen und die Umlage entsprechend kürzen.
  • Sachbezogene Versicherungen: Als Vermieter möchten Sie natürlich sicherstellen, dass Ihre Immobilie im Falle von Schäden geschützt ist. Hierzu erlaubt die Nebenkostenverordnung ausdrücklich, dass Sie die Ausgaben für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Das gilt namentlich für die Gebäudeversicherung, die Glasversicherung und eine Haftpflichtversicherung für das Gebäude sowie gegebenenfalls vorhandene Aufzüge und Öltanks.

Höhere Grundsteuer? Vermieter können entspannt bleiben

Ob sich die Grundsteuer für Ihre Immobilie erhöht oder nicht – als Vermieter können Sie die laufenden öffentlichen Lasten vollständig auf Ihre Mieter umlegen. In der Nebenkostenverordnung ist die Grundsteuer sogar als erster umlagefähiger Kostenpunkt genannt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Im Idealfall steht dort ausdrücklich die Bezeichnung "Grundsteuer". Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs reicht es aber auch aus, wenn allgemein die Zahlung von umlegbaren Nebenkosten aufgeführt ist. Gut zu wissen: Erhöht die Gemeinde rückwirkend den Hebesatz, dürfen Vermieter vom Mieter ebenfalls eine Nachzahlung fordern.

Betriebskostenpauschale – empfehlenswert für kurzzeitige Mietverhältnisse

Die Nebenkostenverordnung stellt viele Vermieter vor Fragen. Zu fast jedem Kostenpunkt gibt es Sonderregeln. Entsprechend häufig kommt es bei der Abrechnung zu Unstimmigkeiten. Eine zeit- und nervensparende Alternative: Sie vereinbaren eine monatliche Pauschale, mit der alle Betriebskosten abgegolten sind. Bei frei finanziertem Wohnraum sieht §556 BGB ausdrücklich diese Möglichkeit vor.

Eine Betriebskostenpauschale hat aber auch Tücken. Sollten Ihre Ausgaben höher ausgefallen sein, können Sie vom Mieter kein Geld nachfordern. Vermietervereine empfehlen die Betriebskostenpauschale deshalb vor allem für kurzzeitige Mietverhältnisse, bei denen Sie Ihre Kosten präziser kalkulieren können. Um Streit mit dem Mieter zu verhindern, sollte im Mietvertrag zudem genau formuliert sein, welche Kostenarten von der Pauschale abgedeckt sind und welche Kostenpunkte gegebenenfalls separat abgerechnet werden. Die Heizkosten sind generell von der Pauschale ausgenommen.

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