Wie kann man die Mietrendite berechnen
Wie kann man die Mietrendite berechnen

Miet-Rendite

Eine Vermietung kann Ihnen als Hauseigentümer eine solide Rendite einbringen. Wie hoch diese ausfällt, hängt allerdings von vielen Faktoren ab. Hier erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie eine hohe Rendite erwarten können.

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Wann sich das Vermieten für Hausbesitzer lohnt

Ob Hausbau oder -kauf – wenn Sie in Immobilien investieren, spielen die Renditechancen eine wesentliche Rolle. Auch wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen und sich mit der Vermietung befassen, sollten die mögliche Rendite abschätzen. Das Haus als Kapitalanlage muss im Verhältnis zu Investitionen in Aktien oder Anleihen bewertet werden. Die oberste Faustregel zur Berechnung der Mietrendite einer Immobilie lautet:

Nettomietrendite = Mieteinnahmen - Unterhaltskosten - Steuerlast

Dieser Wert sollte über vier Prozent liegen, damit Ihre Immobilie im Investitionsvergleich rentabel ist.

Welche Rolle spielt der Standort?

Die Immobilienpreise in deutschen Metropolen steigen stetig, vielerorts ist die Entwicklung der Mietpreise allerdings nicht im selben Maße positiv. In sogenannten A-Lagen ist das Immobilienangebot mittlerweile so knapp und kostspielig, dass Anleger zunehmend in kleineren Städten investieren, sogenannte B-Standorte. Hier klafft die Schere von Kauf- und Mietpreisen noch nicht so weit auseinander. Die zu erwartenden Mieteinnahmen versprechen im Verhältnis zum Immobilienpreis gute Renditen. Besonders stark prosperieren derzeit Universitätsstädte, die aufgrund des knappen Wohnraums für Vermieter nachhaltig gute Renditemöglichkeiten bieten. Ebenso begehrt ist Wohnraum in ruhigen Lagen mit guter Verkehrsanbindung. In strukturschwachen Regionen sind niedrige Immobilienpreise mitunter mit sehr niedrigen Mieten verbunden. Die Kosten für Baumaßnahmen und Verwaltung, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen, können dort die Rendite empfindlich schmälern.

Was macht die Vermietung an B-Standorten so attraktiv?

Um die mittel- und langfristigen Renditechancen einer Immobilie abschätzen zu können, sollten Sie auch die Stadtentwicklung im Auge behalten. Sogenannte B-Standorte wie etwa Leipzig, Wiesbaden oder Hannover weisen in der Regel mehr Bauland aus als A-Standorte wie München, Frankfurt oder Düsseldorf. Die Immobilienpreise im Bestand sind zuletzt solide gestiegen, allerdings bei Weitem nicht so kräftig wie in den A-Städten. Die Mietpreise stehen dort in einem gesunden Verhältnis zu den Kaufpreisen für Immobilien. Investiert die Kommune intensiv in die Infrastruktur, etwa eine überregionale Verkehrsanbindung und die digitale Vernetzung, spricht dies für ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis. Hier finden Sie eine Auswahl an Städten, die hohe Renditen versprechen.

Ganz wichtig: Achten Sie auf die bauliche Qualität!

In Städten mit starker Wohnraum-Knappheit lassen sich durchaus auch Immobilien vermieten, die nicht in einem einwandfreien Zustand sind. Ein sanierungsbedürftiges Haus schreckt Mieter aber ab: Leerstand droht besonders dort, wo der Mietmarkt ein breites Angebot bereithält. Bei der Auswahl eines Kaufobjekts sollten Sie deshalb unbedingt auf den baulichen Zustand achten. Besitzen Sie bereits eine Immobilie, so lohnt sich oft deren Sanierung. Teilweise können diese Immobilien dann mit Mietsteigerungen refinanziert werden.

Faktoren für bauliche Qualität im Überblick:

  • Heizung: Wohnraum mit hoher Energieeffizienz ist für Mieter attraktiv, da sie weniger Heizkosten zahlen müssen. Zugleich steigert eine moderne Isolierung von Dach und Fenstern den Wert der Immobilie.
  • Dämmung der Wände: Wurden die Wände hochwertig gedämmt, spricht dies für einen modernen Bauzustand, der die Immobile am Markt attraktiver macht.
  • Anbindung ans Glasfasernetz: Im Zeitalter von Streaming-Diensten und intelligenten Haushaltsgeräten ist ein fehlender Glasfaseranschluss oft ein K.O.-Kriterium bei der Wohnungssuche. Nicht nur jüngere Bewohner bevorzugen Wohnraum, den sie zum Smart Home machen können. Kann der Internetanschluss nicht mit dem Leistungsbedarf mithalten, ist Mieterfrust vorprogrammiert.

Welche Vorteile bietet die Vermietung steuerlich?

Um die Rendite der Vermietung zu ermitteln, müssen Sie auch die Steuern in Ihre Berechnung aufnehmen. Einerseits müssen Sie als Hauseigentümer die Mieteinkünfte versteuern, andererseits haben Sie zahlreiche Möglichkeiten, Ihre Ausgaben von der Steuer abzusetzen. Eine neue Heizung, schallisolierte Fenster – die Kosten für Instandsetzung, Renovierung und Modernisierung lassen sich beispielsweise in voller Höhe absetzen. Laufende Ausgaben für Grundsteuer, Schornsteinfeger, Versicherungen und Müllabfuhr können Sie als Werbungskosten geltend machen. Beantragen Sie als Eigentümer einer bestehenden Immobilie einen Kabelanschluss, dürfen Sie auch diese Kosten als Erhaltungsaufwendung steuermindernd geltend machen.

Gute Aussichten: Wertsteigerung der Immobilie

Neben der Mietrendite können Sie als Hauseigentümer natürlich von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Die Immobilienpreise haben sich in den letzten Jahren vielerorts sehr positiv entwickelt und bieten besonders in den B-Lagen weiterhin Potenzial. Bedenken Sie allerdings, dass Sie in Deutschland aufgrund der 10-jährigen Spekulationsfrist den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die Sie nicht selbst nutzen, versteuern müssen.

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