Sondertilgung
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Eine Sondertilgung kann die Finanzierung flexibler und günstiger machen. Aber nicht immer sind Sondertilgungen sinnvoll. Erfahren Sie hier, welche Vor- und Nachteile das Recht auf schnellere Entschuldung für Hauseigentümer haben kann.

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Sondertilgung: die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblick

Was ist die Sondertilgung?

Sondertilgungen sind einmalige oder regelmäßige Zahlungen, die über die vereinbarte Tilgung im Darlehensvertrag hinausgehen. Als Hauseigentümer können Sie so jährlich mehrere Tausend Euro zusätzlich für Ihre Baufinanzierung zurückzahlen. Mit jeder Sondertilgung verringern Sie Ihre Restschuld und senken dadurch die Zinskosten. Auch die Laufzeit lässt sich durch Extrazahlungen verkürzen: Ihr Haus ist schneller schuldenfrei.

Der Bank wiederum entgehen durch Sondertilgungen erhebliche Zinseinkünfte. Wenn Sie das Recht auf vorzeitige Rückzahlung im Kreditvertrag verankern möchten, geht das deshalb meist zu Lasten der Zinshöhe. Sie sollten also vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung genau berechnen, ob Sondertilgungen sinnvoll sind.

Wie funktioniert die vorzeitige Rückzahlung von Baudarlehen?

Sie haben Geld verfügbar, das Sie in Ihre Baufinanzierung investieren möchten? Ohne vertragliches Recht zur Sondertilgung verlangt die Bank bei jeder außerplanmäßigen Zahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe darf bis zu einem Prozent der Rückzahlungssumme betragen. Um günstiger zu tilgen, ist es sinnvoll, Sondertilgungen in den Vertrag aufzunehmen.

In der Regel gestatten Banken pro Jahr fünf bis und zehn Prozent der Darlehenssumme als Sonderzahlung. Die Termine zur Überweisung sind im Vertrag festgeschrieben. Weichen Ihre Zahlungen von diesen Vorgaben ab, überweist die Bank das Geld automatisch zurück.

Gibt es auch Baudarlehen mit kostenfreier Sondertilgung?

Banken sind gesetzlich nicht verpflichtet, Ihnen ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung von Darlehen einzuräumen. Alle Regelungen zur Sondertilgung sind deshalb individuell zu treffen und schriftlich zu vereinbaren. Es gibt auch Baufinanzierer, die generell eine kostenfreie Sondertilgung ermöglichen.

Meist ist die außerplanmäßige Rückzahlung dabei auf fünf Prozent der Darlehenssumme gedeckelt. Und: Die Kosten sind oft bereits im erhöhten Sollzinssatz enthalten. Um zu ermitteln, ob Angebote mit der Möglichkeit für kostenlose Sondertilgungen tatsächlich günstig sind, sollten Sie also den Effektivzinssatz vergleichen.

Vor- und Nachteile von Sondertilgungen für Hauseigentümer

Wohl jeder Hauseigentümer wünscht sich maximale Flexibilität bei der Rückzahlung seines Baudarlehens. Ideal wäre eine Finanzierung, die Ihnen bei niedrigen Zinsen die Möglichkeit zu jederzeitiger Rückzahlung ohne zusätzliche Kosten einräumt. In der Praxis birgt die Sondertilgungsoption aber einige Tücken. Bevor Sie das Recht auf Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen, ist es deshalb empfehlenswert, die Vor- und Nachteile abzuwägen:

Die Vorteile:
  • Sondertilgungen können die Restlaufzeit Ihres Darlehens erheblich verkürzen.
  • Zugleich sinken die Gesamtzinskosten für Ihre Baufinanzierung.
  • Ohne Vereinbarung verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Nachteile:
  • Sie bezahlen das Recht auf Sondertilgung in der Regel mit einem erhöhten Sollzins.
  • Ein lohnender Spareffekt stellt sich erst ein, wenn Sie den vereinbarten Tilgungsrahmen voll ausschöpfen.
  • Zahlungen müssen termingerecht erfolgen.

Alternative zur Sondertilgung – Darlehen splitten

Rechnen Sie demnächst mit größeren Geldbeträgen, etwa durch die Auszahlung eines Sparplans oder einer Versicherung? Dann könnte es sinnvoll sein, für einen Teil Ihrer Baufinanzierung ein variables Darlehen zu wählen. Dieses ist jederzeit mit dreimonatiger Frist kündbar. So fällt der meist übliche Aufschlag für die Zinsbindung weg und wenn Sie sich kein Recht zur Sondertilgung einräumen lassen müssen, profitieren Sie von einem generell niedrigeren Zinssatz. Die noch offene Darlehenssumme zahlen Sie am Ende der Laufzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurück.

Wann ist das Recht auf Sondertilgung sinnvoll?

Ob es sinnvoll ist, Sondertilgungen in den Darlehensvertrag zu integrieren, hängt vom Einzelfall ab. Die Erfahrung zeigt, dass nur wenige Hauseigentümer ihre Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung nutzen. Ist die Sondertilgungsoption mit einem Aufschlag bei den Sollzinsen gekoppelt, zahlen Sie in diesem Fall mehr Zinsen als nötig.

Fazit: Das Recht auf Sondertilgung ist nur sinnvoll, wenn tatsächlich absehbar ist, dass Sie davon auch Gebrauch machen. Ansonsten können sich dadurch die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung erhöhen.

In Zeiten niedriger Zinsen kann es auch lohnen, neben einem Annuitätendarlehen mit festgeschriebenem Sollzins ein variables Darlehen aufzunehmen.

Wenn Sie die verfügbaren Geldsummen für Sondertilgungen in dessen Rückzahlung investieren, vermeiden Sie den Aufpreis für die Sondertilgungsoption und sind ebenfalls schneller schuldenfrei. Sprechen Sie am besten mit Ihrer Bank über individuelle Konditionen für Sondertilgungen und vergleichen Sie mehrere Angebote.

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