Teilungserklärung: Inhalte - Besonderheiten - Fallstricke
Teilungserklärung: Inhalte - Besonderheiten - Fallstricke

Teilungserklärung

Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung, die Inhalte der Teilungserklärung sind maßgeblich für die Rechte und Pflichten von Eigentümern. Unser Praxis-Tipp funktioniert als Checkliste und hilft bei der Vermeidung unnötiger Kosten.

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Teilungserklärung: Die wichtigsten Inhalte und Fallstricke

Die Teilungserklärung ist eine entscheidende Grundlage für die Organisation jeder Eigentümergemeinschaft. Gerade beim Wohnungskauf sollten Neu-Eigentümer das Dokument genau prüfen. Erfahren Sie hier, worauf Sie bei Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung achten müssen.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Was Eigentümer wissen müssen

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Was tatsächlich alleiniges Eigentum ist und welche Gebäudeteile der Gemeinschaft gehören, erklärt die Teilungserklärung. Diese regelt aber nicht nur die Eigentumsrechte an Haustür, Balkonen und Fahrstuhl – in der Teilungserklärung ist auch definiert, wie die Kosten umgelegt werden.

Da für jede Immobilie individuelle Regeln definiert sein können, sollten Kaufinteressenten die Teilungserklärung genau lesen. Und auch Hauseigentümer, die ihr Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln möchten, benötigen einen juristisch einwandfreien Aufteilungsplan.

Die Inhalte der Teilungserklärung

Die notariell beglaubigte Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument zur Aufteilung eines Mehrparteienhauses in einzelne Wohnungen. Käufer benötigen sie, um ihr Eigentum im Grundbuch eintragen zu lassen. Dazu enthält die Teilungserklärung einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Im Regelfall formulieren Hauseigentümer auch eine Gemeinschaftsordnung, in der die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Aufteilung der Kosten angegeben sind. Die drei Bestandteile im Überblick:

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan besteht aus einer Bauzeichnung, aus der die räumliche Aufteilung des Gebäudes und die Zuweisung der Gebäudeteile zu einzelnen Eigentümern ersichtlich ist. Alle zu einem Wohneigentum gehörigen Räume – auch Keller und Dachböden – müssen mit derselben Nummer im Aufteilungsplan markiert sein.

Wie hoch der Eigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers ist, wird üblicherweise in Tausendstel angegeben. Erwerben Sie beispielsweise eine Wohnung mit einem Anteil von 90/1.000, gehören Ihnen 9 Prozent des gesamten Hauses. Wichtig zu wissen: Diese Zahl im Aufteilungsplan bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung.

Praxis-Tipp: Überprüfen Sie bei der Besichtigung des Hauses, ob das gesamte Gebäude lückenlos erfasst und im Aufteilungsplan korrekt beziffert ist.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die Baubehörde, dass die Zuordnung aller Räume zum individuellen Eigentum unmissverständlich ist. Und sie enthält Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechten. Ist in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht eingetragen, dürfen die jeweiligen Eigentümer zum Beispiel Gartenflächen, Kfz-Stellplätze oder Garagen allein benutzen.

Gemeinschaftsordnung

Neben dem formellen Aufteilungsplan enthält die Teilungserklärung oftmals auch eine Gemeinschaftsordnung. Diese enthält individuell gestaltete Regeln zum rechtlichen und praktischen Miteinander innerhalb der Hausgemeinschaft. Der wichtigste Punkt betrifft hier Einschränkungen im Nutzungsrecht beziehungsweise die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an einzelne Eigentümer, etwa an Garagen, Carports oder Gartenflächen.

Auch die Regeln für Abstimmungen und Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung sind in der Gemeinschaftsordnung festgehalten. Wer über die Entwicklung seines Eigentums mitbestimmen oder konkrete Entscheidungen herbeiführen möchte, sollte diese Absätze der Teilungserklärung genau kennen.

Welche Besonderheiten sind in der Teilungserklärung zu beachten?

Im Aufteilungsplan sind sämtliche zu den einzelnen Eigentumswohnungen gehörenden Räume (Sondereigentum) aufgeführt. Voraussetzung für den rechtlichen Status als Sondereigentum ist die räumliche Abgeschlossenheit. Für Garagen reichen hierzu laut § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auch dauerhafte Markierungen, aus denen die individuelle Parkfläche ersichtlich ist.

Hinzu kommen gemeinschaftlich nutzbare Flächen wie Treppenhäuser, Flure und Freiflächen (Gemeinschaftseigentum). Einen Sonderstatus nehmen Gemeinschaftsflächen wie Kellerräume, Dachböden, Garagen und Gärten ein, die mit Sondernutzungsrechten belegt sind. Zu bedenken sind hierbei insbesondere zwei Fragen:

  • Welche Einschränkung bedeutet das Sondernutzungsrecht für andere Eigentümer?
  • Wie ist die Kostentragungspflicht geregelt?

Ein häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften ist zum Beispiel die Kostenaufteilung bei Reparaturen an Terrassen oder Garagen. Befinden sich die Flächen im Sondereigentum, ist jeder Eigentümer selbst für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich. Ist ein Sondernutzungsrecht ausgewiesen, liegt die Kostentragungspflicht gesetzlich weiterhin bei der Gemeinschaft.

Es ist deshalb sinnvoll, individuelle Regelungen in die Teilungserklärung aufzunehmen. Das gilt insbesondere für Hauseigentümer, die bestehende Mietwohnungen gemäß § 8 WEG in Eigentumswohnungen umwandeln möchten. Nachträglich lassen sich die Kosten auch per Mehrheitsbeschluss nicht mehr auf den Sondernutzungsberechtigten umwälzen.

Häufige Fallstricke in der Teilungserklärung

Neben der Kostenregelung bei Sondernutzungsrechten gibt es in der Teilungserklärung weitere Punkte, die für einzelne Eigentümer zu Einschränkungen oder Kostenrisiken führen können:

  • Unzeitgemäße Kostenverteilung bei Heizkosten
  • Nicht ausreichend definierte Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (z.B. Wohnungstüren und Fenster)
  • Unklar definierte Nutzungsrechte für Gemeinschaftsflächen (Garten, Trockenplätze, Wäschekeller)
  • Ungerechter Kostenverteilungsschlüssel für Modernisierungen und Sanierungen
  • Einschränkungen in der Nutzung von Sondereigentum (z.B. Tierhaltung, gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten)
  • Unvorteilhafte Stimmrechte (Kopfprinzip vs. Anteilsstimmrecht)

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