Darf mein Mieter auf AirBnB untervermieten
Darf mein Mieter auf AirBnB untervermieten

Untervermietung

Mit Portalen wie Airbnb werden attraktive Einkünfte erzielt – meist vom Mieter und zum Nachteil des Eigentümers. Wann die Untervermietung verboten ist und welche Rechte Sie als Vermieter haben, erfahren Sie hier.

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Untervermietung durch AirBnB & Co – diese Rechte haben Sie als Vermieter

Rund 11.700 Wohneinheiten werden allein in Berlin über Vermittlungsportale wie AirBnB kurzzeitig untervermietet. Mit geringem Aufwand lassen sich so attraktive Einkünfte erzielen, häufig am Finanzamt vorbei. Mancher Mieter kommt deshalb auf die Idee, seine Wohnung ertragreich Touristen oder Geschäftsreisende zu überlassen. Doch hat diese Untervermietung über AirBnB & Co. auch für den Vermieter Folgen:

  • Übermäßige Abnutzung der Mietsache: Eine höhere Bewohnerzahl und häufig wechselnde Bewohner beanspruchen die Wohnung. Bäder müssen früher renoviert werden, Böden werden schneller abgenutzt. Hinzu kommen Schäden im Treppenhaus und an der Haustür.
  • Störung von Nachbarn: Ein stetes Kommen und Gehen, nächtliches Türenklappern und ständig unbekannte Menschen im Haus – in Häusern mit AirBnB-Vermietung nehmen die Beschwerden beim Vermieter zu.
  • Konflikte mit anderen Wohnungseigentümern im Haus: Lärm, rücksichtsloses Verhalten, Verschmutzungen im Hausflur – wenn die Beeinträchtigungen durch eine AirBnB-Unterkunft das ordnungsgemäße Maß übersteigen, reagieren die anderen Miteigentümer oft mit einer Unterlassungsforderung.
  • Mehrkosten: Mehr Bewohner verursachen mehr Kosten. Wenn sich die Zahl der Personen in einer Mietwohnung durch Untervermietung erhöht, darf der Vermieter deshalb einen Untermietzuschlag erheben.

Auf die Erlaubnis des Vermieters kommt es an

Möchte ein Mieter seine Wohnung untervermieten, braucht er grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Mietrechtlich handelt es sich bei der Vermittlung durch AirBnB um eine Untervermietung als Ferienwohnung – und dies darf der Vermieter ohne weitere Begründung ablehnen (§ 540 BGB).

Etwas anders sieht es aus, wenn der Mieter lediglich einzelne Zimmer untervermieten möchte. Auch hier ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, dürfen Sie die Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund verweigern. Kommt es durch die Untervermietung dauerhaft zu einer Überbelegung der Wohnung, müssen Sie dies nicht tolerieren. Auch die kurzzeitige Untervermietung an ständig wechselnde Personen ändert den Verwendungszweck der Wohnung so stark, dass Sie die Erlaubnis verweigern dürfen.

Gut zu wissen: Der einfachste Weg, Ärger mit Untervermietungen zu verbieten, ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Eine Weitervermietung an Feriengäste dürfen Sie laut BGH-Urteil aber sogar dann ablehnen, wenn der Mietvertrag eine Untervermietung generell erlaubt (BGH, Az.: VIII ZR 210/13).

Unberechtigtes Wohnungs-Sharing – was kann der Vermieter tun?

Gegen den Willen des Vermieters dürfen Mieter ihren Wohnraum nicht untervermieten. Und auch eine stillschweigende Umwandlung der Mietwohnung in eine Ferienwohnung legitimiert den Vermieter zu rechtlichen Schritten:

Schritt 1: Abmahnung
Wurden Sie als Vermieter nicht gefragt oder haben Sie die Untervermietung abgelehnt, können Sie den Mieter abmahnen. Die Abmahnung sollte unbedingt schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein, denn sie ist die nötige Voraussetzung für den nächsten juristischen Schritt.

Schritt 2: Kündigung
Führt der Mieter die Untervermietung trotzdem fort, dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen. Die unberechtigte Überlassung von Mieträumen an Touristen gilt als so schwerwiegender Pflichtverstoß, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis fortzusetzen.

So kommen Sie illegaler Untervermietung auf die Spur

Gegen unberechtigte Untervermietung vorzugehen, ist weniger ein Rechtsproblem als ein Nachweisproblem. Geht es vor Gericht, müssen Sie als Kläger das Wohnungs-Sharing stichhaltig belegen. Dass Sie bei einer Wohnungsbesichtigung hotelartig eingerichtete Zimmer entdecken, reicht nicht aus. Auch illegal beschaffte Beweismittel, etwa aus einer Videoüberwachung im Hausflur, haben vor Gericht keinen Bestand. Zugkräftiger sind Aussagen von Nachbarn, die Sie sich am besten schriftlich geben lassen.

In gravierenden Fällen kann eine Detektei den Nachweis bringen, dass die Wohnung untervermietet wird. Oftmals liefert aber bereits die Recherche bei AirBnB, Wimdu, 9flates und Co. den Beweis: Mit einem Klick auf die Standort-Karte sehen Sie schnell, ob Ihre Mietwohnung auf der Plattform gelistet ist. Eine höhere Anzahl an Bewertungen spricht dafür, dass die Wohnung regelmäßig untervermietet wird.

Tipp: Fertigen Sie Screenshots vom Inserat und den Bewertungen an. So haben Sie im Streitfall den Beweis, dass der Mieter Ihre Abmahnung missachtet hat.

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