Wohnfläche richtig ausmessen
Wohnfläche richtig ausmessen

Wohnfläche

Die Berechnung der Wohnfläche ist rechtlich vorgeschrieben. In der Praxis kommt es dennoch oft zu Fehlern. Erfahren Sie hier, wie Sie die Quadratmeter richtig ausmessen und welche Pflichten Hauseigentümer haben.

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Wohnfläche richtig ausmessen

Die Wohnfläche ist Grundlage für viele Preisentscheidungen. Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte muss deshalb die Quadratmeter richtig berechnen. Das kann komplexer sein, als Hauseigentümer vermuten. Genaues Nachmessen lohnt.

Wohnfläche ausmessen – richtig berechnen und Stolpersteine vermeiden

Heizkörper, Dachschräge oder Abstellkammer – wo müssen Hauseigentümer den Zollstock ansetzen, um beim Ausmessen der Wohnfläche alles richtig zu machen? Die korrekte Berechnung der Quadratmeter ist entscheidend für den Mietvertrag, und auch beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kommt es auf die Quadratmeterzahl an.

Ist die Wohnfläche zu hoch angesetzt, droht Streit mit dem Mieter oder Käufer. Sind zu wenig Quadratmeter angegeben, verschenken Sie als Hauseigentümer bares Geld. Die Wohnfläche richtig auszumessen, ist aber gar nicht so einfach. Viele Immobilienbesitzer ziehen dazu die DIN-Norm 277 heran, die zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau dient. Dachflächen, Balkone und Kellerräume fließen dabei vollständig in das Flächenergebnis ein.

Als Vermieter oder Verkäufer erzielen Sie so eine höchstmögliche Quadratmeterzahl. Maßgeblich für das richtige Ausmessen von Wohnflächen zur Vermietung ist allerdings die Wohnflächenverordnung (WoFIV), die für einzelne Flächen und Räume unterschiedliche Berechnungen vorgibt. Die Verordnung gilt offiziell für den sozialen Wohnungsbau, bei Rechtsstreitigkeiten ziehen Gerichte die Leitlinien aber auch für frei finanzierte Wohnungen heran. Die wichtigsten Regeln der WoFIV im Überblick:

  • Flächen mit einer Raumhöhe unter zwei Metern fließen nur zu 50 Prozent in die Berechnung ein.
  • Räume unter einem Meter Höhe dürfen überhaupt nicht berechnet werden.
  • Balkone und Terrassen sind in der Regel zu 25 Prozent anrechenbar.
  • Trockenräume, Schuppen, Keller und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.

Was ist beim Ausmessen der Wohnfläche zu beachten?

Die beiden ersten Regeln betreffen insbesondere Dachgeschosswohnungen mit vielen Schrägen. Mit einem Zollstock die Wohnfläche richtig auszumessen, ist hier sehr mühsam. Eine Erleichterung bieten digitale Messgeräte.

Wenn Sie einen Laser-Entfernungsmesser auf dem Boden unterhalb der Schräge platzieren und langsam bewegen, ermittelt dieser zum Beispiel kontinuierlich Messdaten. So können Sie den Bereich, in dem die Raumhöhe weniger als einen bzw. zwei Meter beträgt, exakt markieren und berechnen. Anschließend lassen sich die restlichen Grundflächen einfach ausmessen. Die Wohnfläche addieren Sie dann aus beiden Werten.

Digitale Messgeräte erleichtern nicht nur das richtige Ausmessen der Wohnfläche unter Dachschrägen. Gemäß der Wohnflächenverordnung dürfen Hauseigentümer die Messlatte oberhalb der Fußleiste anlegen. Mit einem Zollstock ist das ein Geduldspiel. Den Laser-Entfernungsmesser setzen Sie einfach direkt an der Wand an.

Sonderregeln für Balkone, Wintergärten, Loggien und Kellerräume

Wohnräume wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, die Küche, das Bad und Flure zählen grundsätzlich als Wohnfläche. Beim Ausmessen müssen Sie also in vollem Umfang berücksichtigt werden. Für andere Flächen gelten Sonderregeln:

  • Balkone, Loggien und Dachterrassen berücksichtigt die WoFIV zu einem Viertel. Ist der Außenbereich sehr hochwertig gestaltet und erhöht erheblich den Wohnwert, dürfen Sie die Fläche im Einzelfall zur Hälfte berechnen.
  • Erker, Wandschränke und Abstellräume mit weniger als einem halben Quadratmeter Grundfläche zählen nicht zur Wohnfläche. Größere Flächen dürfen Sie beim Ausmessen der Wohnfläche vollständig miteinbeziehen.
  • Keller, Garage, Waschküche und Trockenraum zählen nicht zur Wohnfläche. Da die Räume sich außerhalb der Wohnung befinden, spielen sie beim Ausmessen der Wohnfläche also keine Rolle. Allerdings: Es gibt Bewertungsspielräume. Wenn der Keller im Mietvertrag als Hobbyraum deklariert ist und durch eine Heizung ganzjährig genutzt werden kann, dürfen die Quadratmeter beim Ausmessen der Wohnfläche berücksichtigt werden.
  • Wintergärten, die zu allen Seiten geschlossen sind, fließen zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung ein. Ist der Wintergarten beheizt, können Sie die Wohnfläche beim Ausmessen vollständig berücksichtigen.

Welche rechtlichen Konsequenzen haben ein fehlerhaftes Ausmessen der Wohnfläche?

Nur die wirkliche Größe zählt – mit seinem Urteil vom 30. Mai 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass Vermieter für die Berechnung von Nebenkosten die tatsächliche Wohnfläche heranziehen müssen. Die im Mietvertrag vereinbarte Quadratmeterzahl ist damit juristisch irrelevant. (BGH Az. VIII ZW 220/17)

Misst der Mieter die tatsächliche Quadratmeterzahl nach und kommt zu einem abweichenden Ergebnis, ist die Nebenkostenabrechnung unzulässig. Liegt die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent niedriger als im Vertrag ausgewiesen, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Um von vornherein eine rechtskräftige Abrechnung zu erstellen, lohnt es deshalb, die Wohnfläche richtig auszumessen.

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