Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug - was Vermieter wissen sollten
Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug - was Vermieter wissen sollten

Zahlungsverzug – was Vermieter wissen sollten

Mietrückstände sind einer der häufigsten Gründe, die Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags veranlassen. Erfahren Sie hier, worauf es bei ausbleibenden Zahlungen ankommt und wie Sie richtig auf einen Zahlungsverzug der Miete reagieren.

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Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug – was Vermieter wissen sollten

Verletzt ein Mieter seine Zahlungspflicht, berechtigt das den Vermieter zur Abmahnung oder sogar Kündigung des Mietvertrags. Was ist zu beachten und wie hoch muss der Zahlungsverzug bei der Miete für eine Kündigung sein?

Vermieter-Rechte bei Zahlungsverzug – von der Abmahnung bis zur Kündigung des Mietvertrags

Vermieter haben nur wenige Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu beenden. Zum Beispiel, wenn sie die Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige benötigen. Rund 10 Prozent der Kündigungen von Mietverträgen erfolgen wegen Eigenbedarf. Hat der Mieter schon lange bei Ihnen gewohnt, müssen Sie dabei bis zu neun Monate Kündigungsfrist einhalten. Anders bei der Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug.

Wann handelt es sich um Zahlungsverzug der Miete – wann nicht?

Rechtlich ist die Situation klar: Zahlt ein Mieter nicht zum vereinbarten Termin, befindet er sich automatisch in Zahlungsverzug. Die Miete kann auch nur zu einem Teil rückständig sein. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr 1 BGB verletzen sogar Rückstände bei der Betriebskostenvorauszahlung die Pflichten aus dem Mietvertrag und rechtfertigen damit eine ordentliche Kündigung. Theoretisch können Sie sofort einen Mahnbescheid gegen Ihren Mieter erwirken.

Haben Sie die Miete bisher immer pünktlich erhalten, wäre ein Mahnbescheid aber voreilig. Beim erstmaligen Zahlungsverzug der Miete empfiehlt es sich eher, persönlichen Kontakt aufzunehmen und mit dem Mieter zu besprechen, welche Gründe für den Mietrückstand bestehen. Die meisten Mieter, die mit der Miete in Zahlungsverzug geraten sind, begleichen den Mietrückstand zeitnah nach einem Telefonat.

Außerdem: Beachten Sie die teilweise recht langen Banklaufzeiten. Im Mietrecht reicht es aus, wenn der Mieter das Geld rechtzeitig (drei Bankgeschäftstage vor Fälligkeit) überwiesen hat. Je nach Finanzinstitut kann es deshalb sein, dass er seine Zahlungspflicht erfüllt hat, obwohl die Miete noch nicht auf Ihrem Konto eingetroffen ist.

Befand sich ein Mieter bereits häufiger im Zahlungsverzug mit der Miete, ist es grundsätzlich ratsam, ihn per Post abzumahnen. Weisen Sie in diesem Schreiben darauf hin, dass der Mietrückstand einen Vertragsverstoß darstellt und eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zur Folge haben kann. Wichtig: Schicken Sie den schriftlichen Mahnbescheid per Einschreiben und so zeitig, dass er spätestens am 10. des Monats beim Mieter eintrifft.

Ab wann kann ich eine fristlose Kündigung des Mietvertrags aussprechen?

Eine fristgemäße, ordentliche Kündigung des Mietvertrags ist bereits dann möglich, wenn der Zahlungsverzug die Miete von mehr als einem Monat übersteigt. Auch die Verzugsdauer muss mehr als einen Monat betragen. In der Praxis kommt es gerade bei ordentlichen Kündigungen häufig zu Rechtsstreitigkeiten, in denen der Mieter vorträgt, dass er den Mietrückstand nicht verschuldet hat. Etwa beim Vermieterwechsel, Unfällen oder plötzlichen schweren Erkrankungen. Vermieter sollten deshalb unbedingt auch bei einer ordentlichen Kündigung vorher schriftlich abmahnen.

Eine außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietvertrags ist immer dann möglich, wenn der Mieter mit einem „nicht unerheblichen Teil“ der Miete in Zahlungsverzug ist. In der Praxis liegt dies meist in zwei Fällen vor:

  • Der Mieter ist mindestens zwei Monate nacheinander mit der vollen Miete in Zahlungsverzug. Hat er beispielsweise weder für Dezember noch für Januar die Miete gezahlt, darf er ab dem Fälligkeitstermin im Januar fristlos gekündigt werden. (§ 543 Abs.2 S.1 Nr. 3a BGB)
  • Der Mieter bleibt die Summe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum schuldig. Zahlt er beispielsweise ab Oktober nur die Hälfte der Miete, befindet er sich ebenfalls Anfang Januar in einem Zahlungsverzug, der eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt. (§ 543 Abs.2 S.1 Nr. 3b BGB)

Gut zu wissen: Eine fehlende Nachzahlung der Betriebskosten dürfen Sie nur bei einer ordnungsgemäßen Kündigung heranziehen. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn periodisch wiederkehrende Teile der Miete den Zahlungsverzug verursachen.

Achtung, Schonfrist für die Kündigung des Mietvertrags beachten!

Damit Mieter bei einem kurzfristigen finanziellen Engpass nicht gleich ihre Wohnung verlieren, hat der Gesetzgeber eine Schonfrist eingeräumt. Gleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach der Kündigung vollumfänglich seine Mietrückstände aus, wird die Kündigung des Mietvertrags unwirksam. Ob der Mieter das Geld selbst aufbringen kann oder ob das Sozialamt ihm die Summe vorschießt, ist dabei egal. Vermieter sollten allerdings wissen: Die Schonfrist darf ein Mieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren nutzen.

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