Update: Was ändert sich für Wohneigentümer und Vermieter
Für 2022 waren einige gesetzliche Neuregelungen und Änderungen angekündigt, die besonders auch die Immobilienwirtschaft betreffen: Ende der KfW-55-Förderung, C02-Abgabe, Heizkostenverordnung, TKG-Novelle, Solarpflicht und vieles mehr. Vieles ist bereits in der Umsetzung, doch bei einigen Themen hat sich mittlerweile die Ausgangslage geändert. Was sollten Sie in den nächsten Monaten noch erledigen oder zumindest im Auge behalten, und welche Themen können Sie fürs nächste Jahr einplanen? Wir haben hier die wichtigsten Updates zusammengefasst.
Heizkostenverordnung: monatliche Mitteilungspflicht über Heizkosten an Mieter
Am 1. Dezember 2021 ist die neue überarbeitete Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Diese setzt die Energieeffizienzrichtlinie (EED) der EU in nationales Recht um. Künftig müssen Vermieter ihren Mietern eine monatliche detaillierte Verbrauchs- und Abrechnungsinformation (UVI) per E-Mail, Brief oder Online-Portal zur Verfügung stellen. Daher müssen sie ihre Immobilien bis spätestens 2026 mit fernablesebaren Messgeräten umrüsten bzw. ausstatten. Werden neue Erfassungsgeräte eingebaut, müssen sie schon jetzt dieses Kriterium erfüllen. Intelligente Zähler und Heizkostenverteiler werden also immer wichtiger. Vodafone bietet für diesen Zweck mit Gebäudekonnektivität 4.0 eine anbieter- und technologieneutrale IoT-Plattform, die diese automatische Überwachung und Steuerung von Gebäudezustand und -technik ermöglicht.
Update:
Ab dem 1. Dezember 2022 müssen neu eingebaute Messeinrichtungen nicht nur fernablesbar, sondern auch interoperabel sein. Dadurch wird ein Wechsel des Messdienstleisters deutlich einfacher. Zudem müssen die technischen Voraussetzungen geschaffen werden, damit die Geräte für die weitere Gebäude-Digitalisierung sicher an ein Smart Meter Gateway angebunden werden können. Für bereits installierte Geräte gilt eine Übergangsfrist bis 2031.
Umfassende Information zur Heizkostenverordnung finden Sie hier.
Aufteilung der CO2-Abgabe zwischen Vermieter und Mieter
Gemäß Koalitionsvertrag der neuen Regierung sollen Vermieter und Mieter die CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien zwischen sich aufteilen. Zum 1. Januar 2022 erhöht sich die Abgabe auf 30 Euro pro Tonne CO2. Dadurch wird der Liter Heizöl um knapp 1,5 Cent teurer, die Kilowattstunde Erdgas um 0,1 Cent. Zum 1. Juni 2022 soll für die Aufteilung ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden. Klappt das nicht rechtzeitig, müssen Vermieter und Mieter jeweils die Hälfte der CO2-Kosten tragen.
Update:
Die Ampel-Koalition plant die Einführung des Stufenmodells zum 1. Januar 2023. Bisher soll die Einstufung aufgrund des tatsächlich abgerechneten Verbrauches erfolgen. Der Bundesrat lässt aber noch nachbessern und eine verbrauchsunabhängige Grundlage (Energiebedarfsausweis) prüfen. So würden die Kosten fairer verteilt und die Vermieter besser motiviert werden, energetische Sanierungen ihrer Gebäude voranzutreiben.
Ende der Förderung von KfW-Effizienzhaus-Standards 55
Ab Februar 2022 gibt es für Neubauten nach Effizienzhaus-Standard 55 keine Förderung mehr. Anträge auf Förderung bei der KfW können nur noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden.
Grund ist das von der neuen Regierung verabschiedete Klimaschutz-Sofortprogramm, das tiefgreifende Änderungen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vorsieht. Nur Neubauten nach mindestens Effizienzhaus-Standard 40 werden dann noch gefördert.
Update:
Seit dem 21. April 2022 kann im Neubau nur noch das Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitszertifizierung (NH-Klasse) gefördert werden und auch nur noch in der Kreditvariante. Grund sind die knappen Fördermittel der KfW, die wahrscheinlich nur noch bis August reichen werden. Einen erneuten Förderstopp wird es aber nicht geben. Über den neuen Bundeshaushalt sollen zusätzliche Mittel bereitgestellt werden, die eine Fortsetzung bis Jahresende ermöglichen. Ab 2023 wird es ein neues Förderprogramm geben.
Verlängerung der Corona-Regelungen im WEG-Recht
Die Corona-Pandemie hält weiter an. Daher werden die seit März 2020 geltenden Sonderregelungen für das Wohneigentumsrecht bis Ende August 2022 verlängert. Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt. Die Amtszeit endet erst mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Update:
Am 31. August 2022 läuft die Corona-Sonderregelung zur Verwalterbestellung aus. Doch endet damit auch automatisch die Amtszeit des Verwalters? Wohneigentümergemeinschaften sollten vorsorglich einen Abberufungsbeschluss fassen und auch ihren Verwaltervertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wenn sie sich trennen möchten.
Abgabe von Steuererklärungen für Neubewertung der Grundsteuer 2025
Wegen der 2025 in Kraft tretenden neuen Grundsteuer müssen Eigentümer (auch von Eigentumswohnungen) zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine Steuererklärung abgeben. Folgende Daten werden abgefragt: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil.
Die Erklärung muss dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Da die Registrierung zu ELSTER einige Zeit beansprucht, sollten sich Vermieter frühzeitig anmelden, sofern noch nicht geschehen.
Update:
Die Grundsteuerreform kämpft mit einigen Problemen und Schwierigkeiten. Durch den großen Ansturm konnte das Steuerportal ELSTER die ersten Tage nur eingeschränkt genutzt werden. Und dann gibt es noch viele offene Fragen, z. B. bei übergroßen Grundstücken oder Beteiligungen an Flächen. Auch die Veröffentlichung aktueller Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse durch die Finanzbehörden steht in manchen Regionen nach wie vor aus. Die Forderungen für eine Fristverlängerung bis ins neue Jahr werden deshalb immer lauter.
Mietanpassungen und Auskunftspflicht bei der Erstellung von Mietspiegeln
Die Reform des Mietspiegelrechts tritt am 1. Juli 2022 in Kraft. Für Städte mit über 50.000 Einwohnern wird es eine Mietspiegelpflicht geben. Mietanpassungen in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind nur noch basierend auf qualifizierten, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellten Mietspiegeln möglich.
Weitere Maßnahmen, wie die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 oder eine Senkung der Kappungsgrenze für Mietsteigerungen in angespannte Regionen, sollen für weitere Entspannung im Wohnungsmarkt sorgen. Die Erhebung der Daten erfolgt regelmäßig durch eine Umfrage, an der Mieter und Vermieter verpflichtend teilnehmen müssen.
Update:
Der Mietspiegel für größere Städte ist nun verpflichtend. Städte ab 50.000 Einwohnern haben bis zum 1. Januar 2023 Zeit, einen Mietspiegel zu erstellen. Für den qualifizierten Mietspiegel in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern läuft die Übergangsfrist noch bis zum 1. Januar 2024.
Zensus 2022: Zählung des Gebäude- und Wohnungsbestandes
2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt, bei dem neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt werden. Eigentümer und Hausverwalter werden im Rahmen der Gebäudezählung nach Angaben zu Gebäudemerkmalen, Wohnungsmerkmalen sowie Namen und Anzahl der Bewohner befragt. Wichtig ist eine datenschutzkonforme Verarbeitung der Mieterdaten und eine entsprechende Information der Mieter nach der DSGVO.
Update:
Die Befragungen zum Zensus 2022 laufen seit Mai erfolgreich und im Zeitplan. Die Befragungen zur Gebäude- und Wohnungszählung werden noch bis November 2022 andauern. 80 % der etwa 23 Millionen Auskunftspflichtigen haben bereits geantwortet.
Abschaffung der Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen
Am 1. Dezember 2021 ist das neue Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) in Kraft getreten. Danach dürfen Vermieter die TV-Kosten nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese erst nach dem 01. Dezember 2021 errichtet bzw. fertiggestellt werden. Bei Bestandsbauten gibt es noch eine Übergangsfrist für die Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses. Erst ab Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden.
Update:
Aktuell wird über einige Medien im Markt zur Kündigung bestehender Mehrnutzerverträge aufgefordert – doch es besteht keine Notwendigkeit, vorschnell aktiv zu werden. Im Gegenteil, es ist sinnvoll, zuerst die Optionen abzuwägen.
Keine Frage: Sie müssen Lösungen für die zukünftige TV-Versorgung in Ihren Immobilien finden. Lassen Sie sich aber nicht zu vorschnellem Handeln verleiten und prüfen Sie zunächst die Optionen für die zukünftige Medienversorgung. Vodafone bietet als Partner der Immobilienwirtschaft schon heute verschiedene
individuelle Versorgungskonzepte für Hausverwalter, Vermieter und Bewohner an.
Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen
In einigen Bundesländern gibt es schon gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie umfangreichere Dachsanierungen. Seit dem 1. Januar 2022 gilt die Pflicht in Baden-Württemberg für neue Nichtwohngebäude, ab dem 1. Mai auch für neue Wohngebäude. In Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz beginnt die Solarpflicht Anfang 2023. Eine baldige bundeseinheitliche Regelung ist sehr wahrscheinlich.
Update:
„Alle geeigneten Dachflächen sollen künftig für die Solarenergie genutzt werden. Bei gewerblichen Neubauten soll dies verpflichtend, bei privaten Neubauten soll es die Regel werden“, so will es die Ampel-Koalition. Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck will das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits im zweiten Halbjahr 2022 novellieren. Solardächer sollen damit zum gesetzlichen Standard werden.
Notwendiger Sachkundenachweis für Verwalter
Eine zentrale Neuerung der WEG-Reform: Wohnungseigentümer haben ab Dezember 2022 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Nach der Rechtsordnung müssen Makler sowie Miet- und Wohneigentumsverwalter ab dem 1. Dezember 2022 nachweisen, dass sie die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Fachkenntnisse und ein entsprechendes Zertifikat besitzen. Für bereits bestellte Verwalter gilt eine verlängerte Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024.
Umstieg auf Teilwarmmiete in Zukunft?
Neben der beschlossenen Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern plant die Ampel-Koalition auch, die Heizkosten in die Warmmieten zu integrieren. Ähnlich wie in Schweden sollen Vermieter beim Modell der Teilwarmmiete den Mietpreis inklusive Heizkosten anbieten, aber nur für eine durchschnittliche Beheizung von 20 bis 22 Grad. Heizen die Mieter mehr, müssen sie die Differenz zahlen. Die Umlage von Kosten für energetische Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungsaustausch soll in das System miteinbezogen werden.
Update Herbst/Winter 2022
Aufgrund der sich abzeichnenden Energiekrise haben sich in den vergangenen Monaten einige neue Themen aufgetan bzw. ganz aktuelle Entwicklungen ergeben.
Temperatursenkungen in Wohnungen?
Aktuell wird diskutiert, ob die Mindesttemperatur in den Wohnungen gesenkt werden sollte. Doch selbst die Wohnungswirtschaft ist sich da nicht einig. Einige Immobilienunternehmen haben bereits angekündigt, ab Herbst nachts die Heiztemperatur in den Wohnungen ihrer Mieter abzusenken. Andere wollen die Warmwasserversorgung einschränken. Wiederum andere schließen das zumindest für die Zukunft nicht aus. Ob bald eine gesetzlich verordnete Mindesttemperatur in Mietwohnungen kommt, wird sich zeigen.
Öl- und Gasheizungen bald Geschichte?
So schnell der Entschluss gefasst wurde, war er auch wieder vom Tisch. Die Rede ist vom Gasheizungsverbot für 2024. Jetzt gilt: Gasheizungen bleiben erlaubt. Dennoch sollen Alternativen attraktiver werden, die insgesamt zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie abgedeckt werden. Zum Beispiel Wärmepumpen, Hybridgeräte oder Gasheizungen mit grünen Gasen. Bestehende Ölheizungen dürfen auch nach 2026 weiterlaufen, neue Ölbrennwertheizungen noch bis Ende 2025 eingebaut werden. Es gibt aber keine Fördergelder mehr. Ab 2026 dürfen Ölheizungen nicht mehr eingebaut werden. Öl-Hybridheizungen bleiben erlaubt, da sie mit erneuerbaren Energien gekoppelt sind.
Thema: Gasumlage
Verbraucher müssen im Herbst mit höheren Gaspreisen rechnen. Ab 1. Oktober soll die neue Gasumlage eingeführt werden. Einen „schwierigen Schritt“ nannte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck die geplante Gasumlage, die hohe Belastungen für Verbraucher bringt. Klar ist: Wahrscheinlich kommen auf Gaskunden Hunderte Euro zusätzlich im Jahr zu. Mitteldeutsche Politiker und Verbraucherschützer fordern daher eine bessere soziale Abfederung.
Stand: August 2022
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