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Änderungen für Vermieter 2022

Änderungen für Vermieter 2022

Ausblick 2022: Was ändert sich für Wohneigentümer und Vermieter

Ende der KfW-55-Förderung, C02-Abgabe, Heizkostenverordnung, TKG-Novelle, Solarpflicht und vieles mehr – im Jahr 2022 kommen so einige gesetzliche Neuregelungen und Änderungen für die Immobilienwirtschaft. Wir fassen zusammen, worauf Wohneigentümer und Vermieter jetzt achten müssen.

Heizkostenverordnung

Heizkostenverordnung: monatliche Mitteilungspflicht über Heizkosten an Mieter

Am 1. Dezember 2021 ist die neue überarbeitete Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Diese setzt die Energieeffizienzrichtlinie (EED) der EU in nationales Recht um. Künftig müssen Vermieter ihren Mietern eine monatliche detaillierte Verbrauchs- und Abrechnungsinformation (UVI) per E-Mail, Brief oder Online-Portal zur Verfügung stellen. Daher müssen sie ihre Immobilien bis spätestens 2026 mit fernablesebaren Messgeräten umrüsten bzw. ausstatten. Werden neue Erfassungsgeräte eingebaut, müssen sie schon jetzt dieses Kriterium erfüllen. Intelligente Zähler und Heizkostenverteiler werden also immer wichtiger. Vodafone bietet für diesen Zweck mit Gebäudekonnektivität 4.0 eine anbieter- und technologieneutrale IoT-Plattform, die diese automatische Überwachung und Steuerung von Gebäudezustand und -technik ermöglicht.

Aufteilung der CO2-Abgabe zwischen Vermieter und Mieter

Gemäß Koalitionsvertrag der neuen Regierung sollen Vermieter und Mieter die CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien zwischen sich aufteilen. Zum 1. Januar 2022 erhöht sich die Abgabe auf 30 Euro pro Tonne CO2. Dadurch wird der Liter Heizöl um knapp 1,5 Cent teurer, die Kilowattstunde Erdgas um 0,1 Cent. Zum 1. Juni 2022 soll für die Aufteilung ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden. Klappt das nicht rechtzeitig, müssen Vermieter und Mieter jeweils die Hälfte der CO2-Kosten tragen.

Ende der Förderung von KfW-Effizienzhaus-Standards 55

Ab Februar 2022 gibt es für Neubauten nach Effizienzhaus-Standard 55 keine Förderung mehr. Anträge auf Förderung bei der KfW können nur noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden.
Grund ist das von der neuen Regierung verabschiedete Klimaschutz-Sofortprogramm, das tiefgreifende Änderungen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vorsieht. Nur Neubauten nach mindestens Effizienzhaus-Standard 40 werden dann noch gefördert.

Verlängerung der Corona-Regelungen im WEG-Recht

Die Corona-Pandemie hält weiter an. Daher werden die seit März 2020 geltenden Sonderregelungen für das Wohneigentumsrecht bis Ende August 2022 verlängert. Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt. Die Amtszeit endet erst mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Abgabe von Steuererklärungen für Neubewertung der Grundsteuer 2025

Abgabe von Steuererklärungen für Neubewertung der Grundsteuer 2025

Wegen der 2025 in Kraft tretenden neuen Grundsteuer müssen Eigentümer (auch von Eigentumswohnungen) zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine Steuererklärung abgeben. Folgende Daten werden abgefragt: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil.
Die Erklärung muss dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Da die Registrierung zu ELSTER einige Zeit beansprucht, sollten sich Vermieter frühzeitig anmelden, sofern noch nicht geschehen.

Mietanpassungen und Auskunftspflicht bei der Erstellung von Mietspiegeln

Die Reform des Mietspiegelrechts tritt am 1. Juli 2022 in Kraft. Für Städte mit über 50.000 Einwohnern wird es eine Mietspiegelpflicht geben. Mietanpassungen in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind nur noch basierend auf qualifizierten, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellten Mietspiegeln möglich.
Weitere Maßnahmen, wie die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 oder eine Senkung der Kappungsgrenze für Mietsteigerungen in angespannte Regionen, sollen für weitere Entspannung im Wohnungsmarkt sorgen. Die Erhebung der Daten erfolgt regelmäßig durch eine Umfrage, an der Mieter und Vermieter verpflichtend teilnehmen müssen.

Zensus 2022: Zählung des Gebäude- und Wohnungsbestandes

2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt, bei dem neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt werden. Eigentümer und Hausverwalter werden im Rahmen der Gebäudezählung nach Angaben zu Gebäudemerkmalen, Wohnungsmerkmalen sowie Namen und Anzahl der Bewohner befragt. Wichtig ist eine datenschutzkonforme Verarbeitung der Mieterdaten und eine entsprechende Information der Mieter nach der DSGVO.

Abschaffung der Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen

Am 1. Dezember 2021 ist das neue Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) in Kraft getreten. Danach dürfen Vermieter die TV-Kosten nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese erst nach dem 01. Dezember 2021 errichtet bzw. fertiggestellt werden. Bei Bestandsbauten gibt es noch eine Übergangsfrist für die Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses. Erst ab Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden.

Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen

In einigen Bundesländern gibt es schon gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie umfangreichere Dachsanierungen. Seit dem 1. Januar 2022 gilt die Pflicht in Baden-Württemberg für neue Nichtwohngebäude, ab dem 1. Mai auch für neue Wohngebäude. In Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz beginnt die Solarpflicht Anfang 2023. Eine baldige bundeseinheitliche Regelung ist sehr wahrscheinlich.

Notwendiger Sachkundenachweis für Verwalter

Eine zentrale Neuerung der WEG-Reform: Wohnungseigentümer haben ab Dezember 2022 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Nach der Rechtsordnung müssen Makler sowie Miet- und Wohneigentumsverwalter ab dem 1. Dezember 2022 nachweisen, dass sie die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Fachkenntnisse und ein entsprechendes Zertifikat besitzen. Für bereits bestellte Verwalter gilt eine verlängerte Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024.

Solarpflicht

Umstieg auf Teilwarmmiete in Zukunft?

Neben der beschlossenen Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern plant die Ampel-Koalition auch, die Heizkosten in die Warmmieten zu integrieren. Ähnlich wie in Schweden sollen Vermieter beim Modell der Teilwarmmiete den Mietpreis inklusive Heizkosten anbieten, aber nur für eine durchschnittliche Beheizung von 20 bis 22 Grad. Heizen die Mieter mehr, müssen sie die Differenz zahlen. Die Umlage von Kosten für energetische Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungsaustausch soll in das System miteinbezogen werden.

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