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Mietspiegel: Miete anpassen gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete

Mietspiegel, örtliche Vergleichsmiete, Mieterhöhung nach Modernisierung – wer die rechtlichen Vorgaben kennt, kann die Miete rechtssicher anpassen. Was Vermieter über den Mietpreisspiegel und zulässige Mietpreise wissen sollten erfahren Sie hier.

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So viel dürfen Vermieter die Miete erhöhen

Um zu erfahren, ob und in welchem Umfang eine Mieterhöhung angemessen ist, empfiehlt sich der Blick in den öffentlichen Mietpreisspiegel. Der Mietspiegel gibt Auskunft über durchschnittliche Mietpreise, gestaffelt nach dem Baujahr der Immobilie. In Gemeinden mit Mietpreisbremse gilt der qualifizierte Mietspiegel als offizielle Basis zur Berechnung der Höchstmiete.

Wie berechnet man den Mietspiegel?

Ein Mietspiegel liegt für mehr als 345 Städte in Deutschland vor. Sowohl Mieter als auch Vermieter können auf die zweijährlich aktualisierten Daten frei zugreifen. Daneben nutzen auch die großen Immobilienportale ihren Datenbestand und bieten regionale Auswertungen zu Mietpreisen an.

Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau an, bezogen auf diese Kategorien:

  • Baujahr des Hauses
  • Stadtbezirk, in dem die Wohnung liegt
  • Lage der Immobilie (Anbindung an ÖPNV, Verkehrslärm, Bebauungsdichte, öffentliche Infrastruktur etc.)
  • Ausstattungsqualität (z.B. Heizungsform, Schallisolierung, Badeinrichtung, Bodenbeläge, Energie- und Medienversorgung.)

Einige Gemeinden beziehen auch den energetischen Zustand in die Berechnung ein. Grundsätzlich handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen Mittelwert, errechnet aus den Mietpreisen bei Neuvermietungen und durch Mieterhöhungen während der vergangenen sechs Jahre.

Für eine gerichtliche Auseinandersetzung kann es entscheidend sein, ob Sie eine Mieterhöhung auf Basis eines "einfachen" oder "qualifizierten" Mietspiegels (§ 558d BGB) vornehmen. Als qualifiziert gilt ein Mietpreisspiegel nur, wenn die genannten Mietpreise nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und alle zwei Jahre aktualisiert werden.

Wie weit darf man über dem Mietspiegel liegen?

Jedes Haus ist anders, und jeder Vermieter hat das Recht, seine Mietpreise individuell zu kalkulieren. Der Mietspiegel bietet deshalb nur eine Orientierung, innerhalb welcher Preisspanne Sie Mieterhöhungen verlangen dürfen:

  • Befindet sich Ihre Immobilie in einer Stadt, für die ein Mietspiegel existiert, dürfen Sie die Miete bis maximal 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
  • Hat Ihre Gemeinde eine Kappungsgrenze für Mieten vereinbart, darf der Mietpreis höchstens 15 Prozent höher als die Vergleichsmiete sein.

Sind Vermieter an den Mietspiegel gebunden?

In vielen Gemeinden existiert weder ein einfacher noch ein qualifizierter Mietspiegel. Möchten Sie die Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete anheben, dann sind Vermieter nicht an den Mietspiegel gebunden. Alternativ können Sie eine Mieterhöhung anhand folgender Quellen begründen:

  • Sachverständigengutachten (von zertifiziertem Gutachter)
  • drei Vergleichsimmobilien (vergleichbare Lage, Wohnfläche etc.)
  • unabhängige Datenbanken

In der Praxis ist ein Sachverständigengutachten so teuer, dass eine Mieterhöhung die Kosten kaum rechtfertigt. Gerade in kleineren Gemeinden begründen Vermieter die Mieterhöhung deshalb meist, indem sie drei vergleichbare Immobilien benennen, die jetzt bereits Mietpreise haben, die sie fordern wollen. Auch in Städten mit Mietspiegel steht Vermietern diese Möglichkeit offen.

Zulässige Mieterhöhung – unabhängig vom Mietpreisspiegel

Unabhängig von der örtlichen Vergleichsmiete haben Vermieter die Möglichkeit, die Miete nach einer Modernisierung anzuheben. Eine Mieterhöhung ist beispielsweise zulässig, wenn Sie einen Aufzug einbauen lassen oder einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss legen lassen. Gemäß § 559 BGB dürfen Sie die Kosten für Modernisierungen über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Erfahren Sie hier, welche Kosten darüber hinaus noch in der Betriebskostenabrechnung umlagefähig sind.

Wichtig: Auch die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist gedeckelt. Vermieter dürfen maximal 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Wer öffentliche Förderungen für die Maßnahme erhalten hat, muss den Förderbetrag zuvor abziehen.

Sonderfall Staffelmiete

Sieht der Mietvertrag eine Staffelmiete vor, erfolgt automatisch jedes Jahr eine Mieterhöhung. Für Vermieter haben Staffelmieten den Vorteil, dass sie nicht zu jeder Mieterhöhung die ortsüblichen Mietpreise berechnen müssen. Auch die Zustimmung des Mieters ist nicht bei jeder Anpassung erneut nötig.

Auf der anderen Seite darf der Vermieter die Miete aber nicht über den vertraglich vereinbarten Betrag hinaus erhöhen. Wie bei der Indexmiete, bei der die Mietpreise jährlich an die Inflation angepasst werden, ist eine weitere Mieterhöhung unzulässig – auch wenn der Mietspiegel dies erlauben würde.

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