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Betriebskosten

Die Betriebskosten eines Gebäudes teilen sich in öffentliche Kosten und private Nebenkosten aus Verträgen mit Dienstleistern wie Energielieferanten, Versicherungen und Kabelanschluss. Wir informieren Sie, welche Ausgaben Sie über die Betriebskostenabrechnung umlegen können.

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Tipps zur Nebenkostenabrechnung für private Eigentümer

Die monatlichen Betriebskosten können eine erhebliche Höhe erreichen. Einige dieser Kosten können Sie aber auf Ihre Mieter umlegen. Was Sie über Nebenkosten wissen sollten, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Welche Betriebskosten müssen Hauseigentümer und Vermieter berücksichtigen?

Auch nach dem Kauf einer Immobilie hören die finanziellen Verpflichtungen für Hauseigentümer nicht auf. Die Nebenkosten – bei vermieteten Immobilien als Betriebskosten bezeichnet – können einen erheblichen Umfang erreichen. Private Eigentümer und Vermieter sollten diese Kosten deshalb unbedingt einkalkulieren, zum Beispiel für Abwasser und die Straßenreinigung.

Wie hoch sind die Betriebskosten für Hauseigentümer?

Wie hoch die Betriebskosten für eine Immobilie sind, lässt sich pauschal nicht beziffern. Viele Kostenpositionen haben eine große Spannweite. Die einzelnen Nebenkosten hängen zum Beispiel von regionalen Faktoren wie der Grundsteuer ab. Einen wesentlichen Einfluss auf Ihre Betriebskostenabrechnung hat auch die Energieeffizienz Ihrer Immobilie sowie der individuelle Energieverbrauch.

Grob überschlagen, liegen die monatlichen Betriebskosten für moderne Einfamilienhäuser bei 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem 140 Quadratmeter großen Haus müssen Sie also mit Nebenkosten von ungefähr 6.720 bis 8.400 Euro pro Jahr rechnen.

Die Betriebskosten für eine Mietwohnung lagen laut Mieterbund im Jahr 2017 bei durchschnittlich 2,16 Euro pro Quadratmeter und pro Monat. Die regionalen Unterschiede sind sehr groß. In Hamburg zahlten Mieter beispielsweise im Schnitt 2,98 Euro pro Monat und Quadratmeter (Betriebskostenspiegel 2017).

Welche Nebenkosten kommen als Hauseigentümer auf mich zu?

Egal, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder selbst bewohnen, müssen folgende laufende Betriebskosten berücksichtigt werden:

  • Grundsteuer
  • Strom (Treppenhaus, Wegbeleuchtung etc.)
  • Heizung (Heizkosten + Wartung)
  • Wasser und Abwasser (Allgemeine Kosten, individuelle Verbrauchskosten)
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Schornsteinfeger
  • Kabelanschluss oder Gemeinschaftsantennen
  • Versicherungen
  • Instandhaltungsrücklage

Die größten Kostenpunkte in den Betriebskosten sind die Rücklagen für Instandhaltung, die Grundsteuer und die Heiz- und Stromkosten. Dabei können Sie öffentliche Kosten wie Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Abwassergebühren nicht beeinflussen.

Bei der Energieversorgung hängt die Höhe Ihrer Betriebskosten von individuellen Faktoren ab. Wie hoch die Nebenkostenabrechnung ausfällt, entscheiden wesentlich der energetische Zustand Ihres Hauses, die Art der Heizungsanlage und das persönliche Heizverhalten der Bewohner.

Auch Kosten für Antenne, Kabelanschluss oder gemeinschaftlich genutzte SAT-Anlage, können Vermieter über die Betriebskosten auf die Mieter verteilen.
Umgelegt werden können dabei Kosten für den Betriebsstrom und die regelmäßige Wartung der Verteileranlage sowie die monatliche Grundgebühr für den Kabelanschluss.
Nicht umgelegt werden können die Kosten, die dem Vermieter durch Installation der Antenne beziehungsweise den einmaligen Anschluss an das Breitbandkabelnetz entstehen. Unter Umständen können diese einmaligen Kosten aber als Modernisierungsmaßnahmen in Form einer Mieterhöhung auf die Mieter abgewälzt werden.

Die Umverteilung der Kosten auf die einzelnen Mieter wird bereits im Mietvertrag festgehalten und basiert entweder auf der Wohnfläche oder wird gleichmäßig auf die einzelnen Parteien verteilt.

Wichtig: Die Nichtnutzung des Kabel- oder SAT-Anschlusses befreit Mieter nicht von der Zahlungspflicht. Ist also im Mietvertrag festgehalten, dass die Kosten für das Fernsehen zu den Betriebskosten der Wohnung gehören, müssen diese auch vom Mieter entrichtet werden.

Welche Betriebskosten dürfen Vermieter umlegen?

Ein Überblick über die Nebenkosten ist immer ratsam. Wer sein Haus selbst bewohnt, muss aber keine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellen. Anders bei Vermietern: Die Betriebskostenverordnung schreibt vor, dass Sie Ihren Mietern jedes Jahr eine Betriebskostenabrechnung vorlegen.

Insgesamt 17 verschiedene Positionen dürfen Vermieter als Betriebskosten umlegen – rund 30 Prozent der Gesamtmiete. Eine genaue Aufschlüsselung aller einzelnen Kostenpunkte ist laut Betriebskostenverordnung nicht erforderlich. Mit einem Verweis auf „Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“ sind alle umlegbaren Nebenkosten erfasst.

Diese Positionen dürfen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen:

  • Grundsteuer: Egal, wie hoch der Hebesatz in der Gemeinde ist – öffentliche Lasten wie die Grundsteuer sind vollständig umlegbar. Sollte die Gemeinde rückwirkend eine höhere Grundsteuer festsetzen, dürfen Vermieter in der folgenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung fordern.
  • Warme Betriebskosten: Verbrauchskosten für Heizung und Warmwasser sowie Ausgaben für den Betrieb der Warmwasser- und Heizungsanlage. Gemäß Betriebskostenverordnung dürfen Vermieter auch Handwerkerkosten für die Wartung und Reinigung der Anlagen als Nebenkosten umlegen.
  • Ausgaben für Wasser und Abwasser: Fast alle Kosten rund ums Wasser dürfen über die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden – von der Abwassergebühr bis zum Ablesen und zur Eichung der Wasseruhren. Ausgenommen sind Handwerkerleistungen für Reparaturen und die Beseitigung von Verstopfungen sowie Materialkosten für neue Rohre oder Armaturen.
  • Müllbeseitigung, Gebäude- und Gartenpflege: Alle regelmäßigen Ausgaben für die Pflege ihrer Immobilie dürfen Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, vom Reinigen des Treppenhauses bis zur Dachrinnenreinigung. Davon ausgenommen sind einmalige Maßnahmen und der Kauf von neuen Geräten.
  • Versicherungen für die Immobilie: Ob Gebäudeversicherung, Glasversicherung oder Haftpflichtpolice – damit Vermieter ihre Immobilie finanziell gegen Schäden absichern können, erlaubt die Betriebskostenverordnung die Umlage aller sachbezogenen Ausgaben. Auch eine Versicherung für den Öltank oder die gemeinschaftliche Aufzugsanlag zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Fazit: Die Betriebskosten für Selbstnutzer und Vermieter sind nur bedingt vergleichbar. Wer die Nebenkosten bereits beim Kauf oder Bau einer Immobilie einkalkuliert, erleichtert sich aber die spätere Finanzplanung. Grundsätzlich gilt: Hauseigentümer müssen mehr Geld für Betriebskosten zurücklegen als Mieter. Vermieter können einen Großteil ihrer Ausgaben jedoch über die Betriebskostenabrechnung zurückholen.

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