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Smarte Sicherheitstechnik

Smarte Sicherheitstechnik

Mehr Sicherheit und Komfort: Smarte Technologie schützt Immobilien und Bewohner

Sicherheit ist ein menschliches Grundbedürfnis – vor allem dort, wo wir wohnen. Vermieter haben viele Möglichkeiten, Sicherheit und Schutz im Mehrfamilienhaus zu gewährleisten und zu erhöhen. Dazu zählen die klassischen Hardware-Lösungen, und immer mehr auch vernetzte digitale Systeme. Was ist vorgeschrieben? Was ist technisch umsetzbar? Und was ist überhaupt erlaubt?

Sicherheit und Schutz im Mehrfamilienhaus

Gute Nachrichten: Seit einigen Jahren gehen die Einbruchzahlen zurück. 2020 sind sie laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungsgesellschaft auf ein Rekordtief von 85.000 gefallen.1 Ein Grund: Viele Hausbesitzer haben in den letzten Jahren in bessere Sicherheitstechnik investiert. Auch weil die Sicherheit rund um die Immobilie auch ein wichtiges Kriterium für potenzielle Mieter und Käufer ist. Mit den richtigen Sicherungsmaßnahmen gibt es auch weniger Unfälle. Und sie beugen Vandalismus vor, der jährlich einen Schaden von rund 200 Millionen Euro verursacht.2

Instandhaltung, Brandschutz & Co.: Was muss der Vermieter tun?

Für die Sicherheit und den Schutz der Bewohner im Mehrfamilienhaus sind die Vermieter verantwortlich. Dabei geht es um Einbruchschutz und um die technische Gebäudesicherheit. Und die Aufgaben sollten ernstgenommen werden. Denn im Schadenfall erlischt eventuell der Anspruch auf Versicherungsleistungen und es kann sogar zu Schadenersatzklagen kommen.

Auf der Checkliste für Vermieter steht unter anderem der Brandschutz. Sind die Fluchtwege im Treppenhaus und Hausflur frei? Sie die eventuell vorgeschriebenen Feuerlöscher vorhanden, richtig platziert und fristgerecht gewartet? Sind entsprechende Aushänge vorhanden? Sind in allen Wohnungen Rauchmelder – und werden sie regelmäßig gecheckt? Empfehlung: Die Regelungen zum Brandschutz in die Hausordnung aufnehmen!

Im Rahmen der Verkehrssicherung geht es um mitvermietete Räume wie Keller oder Garagen sowie die Geh- und Fußwege. Der Vermieter muss für eine ordentliche Beleuchtung der Zugangswege sorgen. Schnee und Eis müssen geräumt werden. Schächte und Gruben müssen sicher abgedeckt sein, Stolperfallen beseitigt und der Baumbestand regelmäßig kontrolliert werden.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Immobilie auf dem technisch neusten Stand zu halten. Doch alle Teile und Anlagen des Hauses – Fassade, Sanitäranlagen, Wasser-, Strom- und Gasleitungen, Heizung oder das Dach – müssen regelmäßig inspiziert und gegebenenfalls repariert oder saniert werden. Dadurch wird die sichere, vertragsgemäße Nutzung ermöglicht und die Immobilie bliebt attraktiv für künftige Mieter.

Maßnahmen und Kosten: Was darf der Vermieter?

Für mehr Schutz gegen Einbrecher stehen Vermietern heute eine immer mehr Systeme zur Verfügung – vom einfachen Bewegungsmelder bis zu Echtzeit-Überwachungskameras. Es gibt aber keine gesetzliche Pflicht, besonderen Einbruchschutz in der Mietwohnung zu installieren. Vorgeschrieben sind nur die Instandsetzung und Instandhaltung der vorhandenen Sicherheitstechnik. Was also ist erlaubt – und wer übernimmt die Kosten?

  • Mehr Sicherheit – mehr Miete?
  • Investiert ein Vermieter und erhöht die Sicherheitsstandards in einem Mehrfamilienhaus, gilt das als Aufwertung der Wohnungen. Nach der Installation kann deshalb die Miete erhöht werden. 8 % der Kosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden – aber nur bis zu 3 € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.

  • Sicherheit – Do it yourself?
  • Bewohner können auch selbst und auf eigene Kosten für mehr Sicherheit in ihren 4 Wänden sorgen, z.B. mit einem Türspion, Panzerriegeln und Fensterschlössern. Genau genommen müssen sie die Mietwohnung später wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen. In der Praxis bleibt nachträglich angebrachte Sicherheitstechnik oft eingebaut. Hinweis: Bei An- und Umbauten für den Einbruchschutz, die eine bauliche Veränderung darstellen, muss der Bewohner die Zustimmung des Vermieters einholen.

  • Wohnung betreten
  • Der Vermieter muss dem Bewohner alle Schlüssel aushändigen: für Wohnung, Haustür, Briefkasten, eventuell Keller und Garage. Und ohne Zustimmung des Bewohners darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten. Nur bei einem konkreten Grund oder Anlass für eine Wohnungsbesichtigung, z.B. bei einer Neuvermietung, darf der Vermieter mit Vorankündigung in die Wohnung. Wenn Gefahr im Verzug ist, kann der Vermieter ohne Ankündigung eintreten.

  • Sicherheit vs. Datenschutz
  • Der Vermieter darf Kameras installieren. Die dürfen aber nicht auf das Grundstück der Nachbarn gerichtet sein oder öffentliche Wege im Blick haben. Für die Installation muss der Vermieter die Zustimmung aller im Haus lebenden Bewohner einholen. Eine Gegensprechanalage mit Videokamera ist erlaubt, wenn das Videobild nur in der Wohnung gesehen werden kann, deren Klingel gedrückt wurde. Das Videobild darf nicht gespeichert werden und im Eingangsbereich muss mit einem Schild auf die Kamera hingewiesen werden. Übrigens: Das gilt auch für die Mieter!

Smarte Sicherheitssysteme: Mehr Sicherheit, weniger Einbrüche, weniger Schäden

Bei einem Einbruch werden Gegenstände geraubt, Vermögen – und das persönliche Sicherheitsgefühl der Bewohner. Viele Bewohner ziehen nach einem solchen Vorfall sogar aus. Um Einbrüchen vorzubeugen, ist mechanischer Grundschutz die Basis für ein solides Sicherheitskonzept. Klassische Sicherheitsmaßnahmen wie eine funktionierende Beleuchtung und gute Schlösser gehören heute zum Standard.

In den letzten Jahren sorgt zunehmend auch die moderne Gebäudetechnik für mehr Sicherheit und Schutz. Dank der Digitalisierung lässt sich die Sicherheitstechnik per Smartphone oder Tablet bedienen und überwachen. Der Vermieter kann sich jederzeit aus der Ferne vergewissern, dass vor Ort alles in Ordnung ist, und bekommt Push-Nachrichten bei ungewöhnlichen Aktivitäten. Die vernetzten Geräte können außerdem Anlageschäden melden und in Notfällen Hilfe alarmieren. Hier ist ein Überblick über mögliche mechanische und elektronische Sicherheitssysteme:

  • Sichtbare Sicherheitstechnik
  • Kameras, Querverriegelungen und gesicherte Kellerschächte wirken abschreckend auf Einbrecher und Vandalen. Wenn Kriminelle sehen, dass sie auf frischer Tat ertappt werden oder später identifiziert werden könnten, versuchen sie es erst gar nicht.

  • Einbruchsichere Fenster, Türen und Rollläden
  • Türen und Fenster mit hoher Widerstandsklasse ab RC4 machen es Einbrechern richtig schwer. Sicherheitsbeschläge und abschließbare Fenstergriffe schützen vor dem Aufhebeln oder der Durchgriffsöffnung. Rollläden werden mit einer Zusatzsicherung der Widerstandsklasse RC2 einbruchsicher gemacht.

  • Einbruchmeldeanlagen
  • Es gibt verschiedene Systeme, die Alarm schlagen, wenn sie unerwartete Aktivitäten verzeichnen: Tür- oder Fenstermagnetkontakte, Infrarotmelder, Glasbruchmelder, Ultraschallmelder, Mikrowellen-Bewegungsmelder, Körperschallmelder oder Bewegungssensoren. Dann machen Sirenen, Lautsprecher oder Blitzlichter auf den Einbruch aufmerksam. Gleichzeitig wird Alarm bei einer Einbruchmeldezentrale ausgelöst.

  • Smarte Überwachungskameras
  • Schon Kamera-Attrappen können auf Verbrecher abschreckend wirken. Noch besser sind aber smarte Überwachungskameras, die bei ungewöhnlicher Aktivität eine Meldung absetzen.

  • Smarte Rauchmelder
  • Rauchmelder sind schon seit einigen Jahren Pflicht und warnen mit einem akustischen Signal bei Rauch und Feuer. Funkrauchmelder geben das Signal an weitere Geräte in ihrer Nähe weiter. Smarte Rauchmelder können noch mehr: Bei Gefahr schalten Sie das Licht ein und schicken eine Info aufs Smartphone. Vernetzt mit Bewegungsmeldern an Türen oder Fenstern können smarte Rauchmelder auch bei einem Einbruch alarmieren.

  • Smarte Beleuchtung und Rollläden
  • Smarte Rollläden und Beleuchtungssysteme sorgen für Sicherheit, in dem sie bei Abwesenheit der Bewohner simulieren, dass jemand zuhause ist.

  • Smarte Türen und Zutrittssysteme
  • Smarte Türen ohne Schlüssellöcher sind schwierig zu knacken. Bei so genannten Panik- oder auch Mediator-Schlössern verschließt die Haustür automatisch, sobald sie ins Schloss fällt. Von innen ist die Tür jederzeit mit der Klinke zu öffnen. Die Bewohner betreten das Haus und ihre Wohnung per Fingerabdruck, Zahlencode oder Transponder. Eine Kamera verrät außerdem, ob sich jemand vor der Haustür befindet, der die Wohnung lieber nicht betreten sollte.

  • Smarte Wassermelder, automatische Aufzugwartung & Co.
  • Schutz vor Einbruch ist nicht das einzige sicherheitsrelevante Thema im Gebäude. Auch die Anlagenautomatisierung sorgt für mehr Gebäude- und Bewohnersicherheit. Leakage-Sensoren melden undichte Wasserleitungen und verhindern Schäden. Werden Aufzüge kontinuierlich aus der Ferne überwacht und nach Bedarf gewartet, können Fehler frühzeitig behoben und Ausfallzeiten verringert werden. Weitere Anwendungsbereiche: die Trinkwasseranlage oder der Smart Boiler.

Smarte Sicherheitstechnik und Gebäudekonnektivität 4.0

Wollen Vermieter den Sicherheitsstandard in ihrem Mehrfamilienhaus erhöhen, ist eine gründliche Analyse des Status Quo inklusive Sicherheitstests sinnvoll. Und eine Beratung durch Sicherheitsexperten oder die Beratungsstellen der Kriminalpolizei. Grundlage für smarte Sicherheitstechnik ist in jedem Fall eine zeitgemäße technische Infrastruktur des Hauses: eine stabile, schnelle Internet-Verbindung. Noch effizienter und sicherer ist es, wenn die Sicherheitssysteme ganzheitlich in die digitale Gebäudesteuerung eingebunden und über eine offene IoT-Plattform wie Gebäudekonnektivität 4.0 von Vodafone vernetzt sind. Arbeiten verschiedene Systeme und Geräte miteinander statt nebeneinander, lassen sich Synergien nutzen und tiefere Einblicke in den aktuellen und generellen Gebäudezustand gewinnen. Und das sorgt auf allen Ebenen für mehr Sicherheit und Schutz im Mehrfamilienhaus.

1 https://www.tagesschau.de/inland/wohnungseinbrueche-109.html
2 https://www.allianz.de/recht-und-eigentum/wohngebaeudeversicherung/vandalismus/

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