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Energetische Gebäudesanierung

Von neuen Fenstern über eine optimierte Heizungsanlage bis zu gedämmten Fassaden: Mit einer energetischen Sanierung sparen Besitzer von Altbauten nicht nur Energiekosten und schaffen Rechtssicherheit. Sie erhöhen auch die Attraktivität der Immobilie. Lesen Sie in unserem Artikel, worauf Sie bei der Sanierung achten müssen.

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Von energetischer Sanierung profitieren

Was sagt das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt seit 1. November 2020 fest, welche energetischen Anforderungen beheizte und klimatisierte Gebäude erfüllen müssen. Es enthält Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Wärmedämmstandard und Hitzeschutz von Gebäuden. Eigentümer von Bestandsgebäuden müssen bestimmte Austausch- und Nachrüstpflichten erfüllen. Dazu gehören beispielsweise der Austausch von Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine übliche Größe haben (4-400 kW Heizleistung) oder die Dämmung von neuen Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen sowie von obersten Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen.

Warum lohnt sich eine energetische Sanierung?

Das vordergründige Ziel einer energetischen Sanierung ist, durch nachträgliche bauliche Änderungen am Bestandsgebäude den Verbrauch von Energie bei der Heizung, der Warmwasseraufbereitung oder der Belüftung zu reduzieren. Die energetische Sanierung senkt aber nicht nur die Energiekosten, sondern steigert auch die Wohn- und Lebensqualität für die Bewohner und somit die Attraktivität Ihrer Immobilie. Der Wert des Gebäudes bleibt erhalten oder wird gar gesteigert. Darüber hinaus hat die energetische Sanierung auch eine globale Dimension. Hauseigentümer machen sich dadurch unabhängiger von fossilen Brennstoffen und kämpfen durch weniger CO2-Emissionen gegen den Klimawandel an.

Welche Gebäudeteile lassen sich energetisch sanieren?

Im Einzelnen stehen Ihnen bei der energetischen Gebäudesanierung folgende Handlungsoptionen und Maßnahmen zur Verfügung:

  • Wärmedämmung von Außenwänden, oberster Geschossdecke, Dachflächen, Kellerdecke und Boden
  • Erneuerung von Fenstern und Außentüren
  • Erneuerung oder energetische Optimierung der Heizungsanlage
  • Einbau oder Erneuerung von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
  • Einbaudigitaler Steuersysteme (Gebäudekonnektivität 4.0) zur Überwachung und Optimierung von energetischem Betrieb und Verbrauch

Worauf sollten Hauseigentümer achten?

Bei der energetischen Sanierung sollten alle Maßnahmen sinnvoll aufeinander abgestimmt werden. Wo Fenster erneuert werden, bietet sich auch eine Wärmedämmung an. Und eine Heizungsanlage sollten Sie erst erneuern, wenn die Wärmedämmung bereits erfolgt ist. Dann kann die neue Heizungsanlage nämlich viel kleiner ausfallen. Ein wichtiger Kostensparfaktor. Wichtig ist auch, sowohl das Gebäude als auch die energetischen Maßnahmen als Gesamtsystem zu betrachten. Sonst machen Sie beispielsweise aus Kostengründen den Fehler, zunächst hochdämmende Fenster in einer ungedämmten Wand zu installieren und damit möglicherweise Schimmel an der Laibung und dem Übergang zur Wand zu fördern. Betreiben Sie also kein Stückwerk bei der energetischen Sanierung.

Welche Dienstleister und Behörden stehen dem Hauseigentümer zur Seite?

Das Frühjahr ist eine gute Zeit für eine Schadenbilanz am Haus und die Planung einer energetischen Sanierung. Mit einer kritischen Kontrolle werden alle Schäden aufgedeckt und nötige Reparaturen lassen sich gleich mit einer energetischen Sanierung im Sommer verbinden. So ist das Gebäude bereit für den nächsten Winter. Also am besten jetzt und einfach auf gut Glück mit der ersten Sanierungsmaßnahme beginnen? Keine gute Idee. Sie könnten negative Dämmergebnisse erzielen oder Schimmelbildung provozieren. Stattdessen sollten Sie sich an Profis wenden.

1. Qualifizierter Energieberater

Am Anfang steht die qualifizierte Energieberatung durch einen Energieberater, der die energetischen Schwachstellen Ihrer Immobilie erkennt und ihnen passende Sanierungsmaßnahmen vorschlagen. Eine professionelle Energieberatung ist außerdem die Voraussetzung für günstige Kredite und staatliche Förderungen für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Anlagentechnik (außer Heizung). So können Sie sich die Energieberatung auch bezuschussen lassen. Wo Sie einen Energieexperten finden? In der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes – knapp 13.700 Experten sind dort gelistet.

2. Bundesförderung für effiziente Gebäude

Seit Januar 2021 wurde die Förderlandschaft in Deutschland komplett neustrukturiert. Die Förderprogramme der staatlichen Bank KfW und Bundesamts für Wirtschaft und Abfuhrkontrolle (BAFA) wurden in der neuen „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ zusammengeführt. Dadurch sollen Zuschüsse und Förderkredite übersichtlicher und einfacher zugänglich sein. Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen sowie für die Baubegleitung und Fachplanung werden seit Anfang Januar einheitlich beim BAFA beantragt. Ab Juli sind auch Förderkredite für einzelne Sanierungsmaßnahmen bei der KfW erhältlich. Dann wird auch die Effizienzhaus-Förderung der KfW in der Zuschuss- und Kreditvariante neu geordnet.

3. Professionelle Fachplaner für die Baubegleitung

Überlassen Sie bei größeren Sanierungsvorhaben die Planung und Baubegleitung einem Architekten, Bauingenieur oder auch Energieberater. Gemeinsam können Sie einen maßgeschneiderten Schritt-für-Schritt-Fahrplan für die energetische Sanierung ausarbeiten, der an Ihr Budget angepasst ist. Der Fachplaner achtet außerdem darauf, dass die öffentlich-rechtlichen Förderungen eingehalten werden und überwacht die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen. So vermeiden Sie schon im Vorhinein Baumängel. Auch hier gilt, dass Sie bei entsprechender Förderung einen Zuschuss zur Fachplanung und Baubegleitung erhalten können.

4. Geeignete Handwerksbetriebe

Nehmen Sie nicht das erstbeste Angebot, wenn es um die Auswahl eines geeigneten Handwerksbetriebs geht. Holen Sie sich mehrere Angebote ein und achten Sie auf genaue Produktangaben, Materialstärken und -qualitäten. Je detaillierter, desto besser. Schauen Sie sich auch die Referenzen der Betriebe an. Und fragen Sie auch nach Erfahrungswerten und Empfehlungen anderer Hauseigentümer. Solide Betriebe werden zum Abschluss der Sanierung mit Ihnen korrekte Abnahme und Übergabe durchführen. Hier haben Sie die Gelegenheit, die auftragsgemäße Umsetzung zu bestätigen, eventuelle Mängel anzusprechen und Fristen für eine Nachbesserung zu setzen. Sowohl bei der Auswahl eines Handwerksbetriebs als auch bei der Übergabe stehen Ihnen Ihr Energieberater oder Fachplaner unterstützend zur Seite.

Welche Sanierungskosten kommen auf den Hauseigentümer zu?

Schauen wir uns die nachträgliche Wärmedämmung als Bespiel an: Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) lassen sich rund 86.000 Euro Energiekosten in 20 Jahren einsparen, wenn Besitzer einen ineffizienten Altbau in ein optimal saniertes Haus verwandeln. Doch auch schon kleine Maßnahmen lohnen sich. Eine fünf Zentimeter dicke Dämmung reicht aus, um eine Altbauwand von innen um 50 % abzudichten und jährlich 14 Liter Heizöl pro Quadratmeter zu sparen.

Und bis zu 30 Prozent der Sanierungskosten können Sie sparen, wenn Sie über Zeit und handwerkliches Geschick verfügen und die Dämmungen selbst montieren. Außerdem empfiehlt es sich, die Sanierungsarbeiten mit anderen Modernisierungsarbeiten zusammenzulegen – steht ein Gerüst für die Fassadenreparatur, ist die Fassadendämmung entsprechend günstiger. Die dena ist überzeugt: Altbauten lassen sich wirtschaftlich sanieren – bis zu einem Standard von 30 Prozent unter Neubau-Niveau (das entspricht einem KfW-70-Haus).

Unser Tipp: Seit Januar 2020 erhalten Hauseigentümer einen Steuerbonus für die energetische Sanierung. Mehr dazu in unserem Artikel zur „Steuerförderung bei der Gebäudesanierung“.

Wie informiert der Hauseigentümer seine Mieter richtig?

Falls Sie sich für eine energetische Sanierung entschieden haben, müssen Sie frühzeitig die Mieter informieren. Spätestens drei Monate vor Beginn muss eine berechtigte Person – der Eigentümer oder ein Bevollmächtigter – die Sanierungsarbeiten ankündigen (§ 555 c Abs. 1 BGB). Eine Ankündigung zwischen Tür und Angel oder am Telefon reicht nicht aus.

Eine schriftliche Form muss die Modernisierung detailliert beschreiben. Das beginnt bei der Art der Modernisierung. Statt nur das Schlagwort „Wärmedämmung“ anzugeben, müssen Sie genau beschreiben, welche Hausseiten und Fassadenabschnitte betroffen sind. In der Ankündigung müssen Sie zudem Angaben über Beginn und Dauer der Bauarbeiten, die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten und die zu erwartende Mieterhöhung machen. Nicht zuletzt: Zwar müssen die Mieter die energetische Modernisierung grundsätzlich dulden. Sie müssen die Parteien aber darauf hinweisen, dass sie das Recht haben, Härteeinwände gegen die Modernisierung vorzubringen.